REITS基金是什么，你想知道的都在这里了

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hello 各位小鸡友大家好，我是阿鸡。

最近传闻公募REITs基金即将发行，很多小鸡友都很关心，到底什么是REITs基金呢？值不值得去认购呢？

首先，REITs，其实就是Real EstateInvestment Trusts的缩写，中文可以翻译成不动产投资基金。REITs具备四大核心特点：1、底层资产以不动产为主；2、收入来源为租金和不动产增值收益；3、收入分红比例一般不低于90%；4、免税。

那么为什么要发行REITs基金呢？主要是政府想通过社会资本来参与到公用事业建设中去，让地方政府可以通过资产变现的方式获取融资，更好地利用好资金。

其实REITs也不是什么新鲜事了，国外早就玩烂了，美国在60年代就已经推出了REITs，而日本、新加坡、中国香港和台湾省其实也在本世纪相继推出。当然，境外的这些REITs的底层资产要丰富得多，商业体，公寓，写字楼等等都可以成为标的，毕竟发展成熟了。而国内这次要发的REITs基金底层资产仅限于地方政府的一些公用事业项目，例如高速公路，产业园，污水处理站等等，还是偏基础建设更多一些。不过从另一方面来说，这也是中国特色了，毕竟新事物还是要以稳为主，公用事业现金流相对稳定，盈利也相对稳定，对于首批REITs而言资产波动较低，也能很好地保护投资者吧。

这么说可能有点难以理解，大家其实可以简化地想象成，你出了钱买了一个高速公路的股权，那么这条公路的盈利就会每年按比例分配给你，这个回报率大概就是5%左右。而且，如果高速公路路费涨价，开车上高速的人多了，导致利润增加的话，你也是可以享受到的哟。当然了，变相地，像去年新冠疫情有几个月高速公路是全部免费的话，或者什么地震火山破坏需要维修，导致全年利润收缩甚至亏损，你作为股东也需要一并接受。

而产业园，污水处理站等也是同样的逻辑，例如产业园租金上涨了你的收益肯定变高，但运作得不好没人租了，自然就会亏损。污水处理费增加了，你的利润也会提高，污水处理量少了利润也会减少。所以某程度上来说，这也需要投资者去判断资产是否可长期稳定盈利并且有良好的发展空间。

那这次首发的9只REITs分别是什么呢？看一下表格就知道了。值得一提的是，目前REITs基金的战略配售的份额占比十分高，显示出大机构的热情度。目前这所有产品的战略配售比例均超过55%，最高的是广州广河项目，配售占比高达78.97%。

好啦，大家一定很关心收益了。因为首批REITs基本上是定位在稳定性比较高的公用事业资产，所以这些项目的盈利其实是比较稳定的，所以分红也会比较稳定。从目前所知的一些资料来看，当前年化收益率一般可以稳定在4-8%左右，大概就是个比债券高一些的水平吧，当然，后续倒是可以随着资产增值而增值，不过公用事业资产增值空间有限，不像商业地产增值迅猛，所以某程度上来说，这次的这些REITs其实是阉割版的REITs。

那似乎和债券相比也没什么大的优势，静态来看确实是的，不过 REITs虽然不像债券一样有固定的利息回报，但是有资产增值带来的份额价值提升预期。简单来说就是，如果资产管理人运营得好的话，这个资产成本控制得到利润表现优异，那么收益弹性也会比较大。当然也会反向的，运作得差收益也低。所以这里的风险补偿也会导致整体收益是会比债券高一些。

作为散户，这次的REITs大概率会在券商发售，因为都是封闭期基金，封闭期最高长达99年，也就说你买入是要99年后才赎回了。不过也不用太担心，这些REITs成立后会转到场内,可以在场内交易转让，流动性还是相对能保证的，但可能也会有一定的折价。所以你有兴趣的话，请联系你的券商看看怎么操作了。

所以，这批公募REITs基金到底适合什么样的人呢？由于这次的是公用事业型的REITs，收益和波动有限，所以我认为最适合就是有养老需求的人了，毕竟封闭几十年，稳定持有就能吃利息，也不涉及基金经理的操作问题。当然，如果你有资产配置需要，REITs倒是不错的选择，因为他基本上和债券，股票，大宗等相关性比较弱，属于可以对冲平滑波动的品种，作为固收+的补充确实不错。

最后的最后，阿鸡你建议买吗？相信讲了那么多大家应该也有一定的了解了，适不适合自己的投资喜好由各人来判断。但我想讲的是，如果你真的考虑买REITs基金的话，不妨等到他们上市后通过场内进行购买，也就等一两个月的时间而已。因为场内购买，你大概率可以吃到折价，这对于你是希望长期持有作为固收配置的话是个很不错的套利点。当然了，由于封闭期太长了，你需要卖出的话，同样也可能要承受流动性的折价，这一点大家考虑清楚了。买新基金还可能要去考虑配售比例，首发的手续费等等，确实没必要去抢。

另外，我建议大家如果对这些REITs底层资产没有很了解的话，同时配置多只是更好的办法，获取平均的REITs收益率会比单吊一只更稳妥一些。

如果你还有什么疑问，可以评论区留言哟。

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