碧桂园重组获批降债840亿，前10月卖房仅279亿同比下滑3成

2025 年 11 月 6 日清晨，港交所一则公告打破了房地产行业的平静 —— 碧桂园境外债务重组计划，以压倒性优势获得两类债权人的法定多数批准。组别一(银团贷款)83.71% 的债权金额赞成率，组别二(美元债及其他)96.03% 的超高支持率，意味着这家深陷债务泥潭的头部民营房企，终于跨过了境外重组最关键的一道生死线。

碧桂园重组获批降债840亿，前10月卖房仅279亿同比下滑3成

此次纳入重组的境外债务规模高达 177 亿美元，折合人民币约 1270 亿元(按汇率 7.2 计算)，这一数字相当于 2024 年全国 TOP100 房企拿地总额的 14%。根据方案，若所有选项足额认购，碧桂园将实现降债 117 亿美元，对应人民币 840 亿元有息债务清零，同时新债务融资成本将降至 1.0%-2.5% 的低位，最长债务期限延长至 11 年，现金流压力将得到实质性缓解。更值得关注的是，重组完成后碧桂园预计可确认最高 700 亿元的重组收益，这将大幅增厚公司净资产，为后续经营修复奠定基础。

在境外重组取得突破的同时，碧桂园境内债务重组也呈现多点开花的态势。针对 9 只境内债券的重组方案中，已有 8 只获得持有人会议通过，涉及余额合计 134.1669 亿元。境内重组同样力度空前，不仅实现债务本金削减 50% 以上，还设置了最长 10 年的展期期限，5 年内无需兑付本金，利率降至 1% 且采用 “先本后息” 模式，一系列组合拳让企业短期流动性压力大幅减轻。这种境内外协同推进的重组路径，在当前出险房企中实属罕见，也彰显了其化解债务风险的决心。

然而，债务重组的曙光背后，是持续承压的销售端表现。碧桂园最新披露的未经审核数据显示，2025 年 10 月单月权益合同销售额仅 29.0 亿元，销售建筑面积 39 万平方米;前 10 月累计销售额 279.6 亿元，同比大幅下滑 31.30%。这一数据与行业整体回暖态势形成鲜明对比 ——2024 年以来，全国房地产政策密集出台超 760 次，首付比例、房贷利率降至历史最低，2024 年 11 月全国商品房销售金额已恢复至 2023 年同期水平，但碧桂园的销售复苏步伐明显滞后。不过从交付端看，企业仍保持行业领先地位，截至 2025 年 10 月，累计交付房屋已突破 180 万套，今年前 10 月销售面积以 404.9 万平方米位列行业第十，河南、江苏等区域的坚挺表现，成为支撑企业运转的重要基石。

为推动境外重组落地，控股股东的真金白银支持成为关键推手。碧桂园与控股股东控制的必胜有限公司签订不可撤回承诺，后者将斥资 11.4 亿美元，以每股 0.60 港元的价格全额认购抵债增发新股，相当于将股东借款直接转换成公司股权。这一举措不仅展现了股东对企业未来的信心，更实质性降低了债务规模，为重组方案获得债权人认可增添了重要砝码。资本市场对此反应平淡，截至公告发布当日，碧桂园股价今年累计上涨 18%，但仍停留在 0.57 港元的低位，反映出投资者对重组最终落地及后续经营改善的观望态度。

值得注意的是，此次重组并非终点。碧桂园需在 12 月 4 日上午十时的聆讯中寻求香港高等法院的认许，而重组实施仍取决于多项不可控因素，公司明确表示不保证重组能成功实施或在 2025 年底前完成。从行业背景看，碧桂园的重组突破具有重要标杆意义 —— 截至目前，已有 21 家出险房企完成或获批债务重组，化债规模约 1.2 万亿元，龙光、旭辉等企业的境外债削债比例均超过 50%，碧桂园 840 亿元的降债规模，将进一步推动行业风险出清。随着 2024 年 “5・17 新政”“9・26 新政” 等一系列政策落地，房地产市场正逐步止跌回稳，民营房企拿地活跃度回升，滨江、龙湖等企业已开始积极布局，碧桂园若能顺利完成重组，有望抓住行业复苏机遇，实现从 “保交楼” 到正常经营的转型。

对于普通购房者和债权人而言，碧桂园的债务重组进展牵动人心。一方面，重组成功将确保企业资金链稳定，为保交楼提供坚实保障，截至目前其保交楼任务已进入收官阶段，2025 年预计完成 20 万套交付;另一方面，债权人通过支持重组方案，避免了企业破产清算带来的更大损失，股权、新债等多元偿债工具也为未来收益提供了可能。但仍需警惕潜在风险，若后续销售未能如期回暖，或重组过程中出现变数，企业仍可能面临流动性压力。

从更宏观的视角看，碧桂园的债务重组之路，是中国房地产行业转型期的一个缩影。在政策持续呵护、市场逐步修复的背景下，头部民营房企通过主动重组化解风险，不仅是自身生存发展的需要，更是行业回归稳健发展的重要一步。随着债务压力缓解、融资成本下降，碧桂园有望逐步重启正常经营，而其重组经验也将为其他出险房企提供参考，推动整个行业构建新的发展模式。这场历时 300 天的债务攻坚战，已取得关键胜利，但真正的考验，还在于重组后的经营修复与市场信心重建。

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