新一轮救市来了！新政密集落地，金九银十稳了！

今年以来，稳定楼市的信号，越来越密集。

从一线城市到强二线城市，从公积金政策到购房补贴，再到住房销售制度和个人房贷规则调整，政策力度一波接着一波。

于是有人又开始提问了：这一次楼市的支持政策能否把“金九银十”的热度，真正地托起来呢？

先说结论：金九银十出现阶段性回暖的概率在增加，但“稳了”不等于全面上涨，更不意味着所有城市、所有房子都会一起变好。

这一次房地产市场，可能会走出一条“量稳、价分、心渐回”的路线。

01、先回顾节奏：稳住热度，避免再度降温

今年3月份到5月份之间，部分城市房地产市场出现了好转的情况。为什么会有回暖呢？就是：有些政策开始放宽了，提高了购房者的信心，使得交易市场不会越来越冷。

但也有现实问题——市场这种事最怕“热一阵就降”。

去年就已经出现了类似的情况，在4月底大家的情绪没有跟上，成交量也开始下降了。因此今年不一样，在热度出现之后，政策并没有放任不管，而是密切关注市场的变化，并且提前进行干预。

6月到8月是房地产市场的传统淡季，成交量会降低，这是规律。但是即使在淡季的时候，整体情况也要好于去年。

这说明什么？说明市场没有完全熄火，并且有一定的支撑。到八月份以后，新的政策就会加快推出的速度了，那时的支持力度也会更大、更直接。

02、8月起：新政密集落地，政策“组合拳”更讲究

自8月份以来，救市已经进入到了更加密集的阶段。

你会发现这一次不只是喊口号了，在限购、贷款、置换、供给、预售等多方面都同时发力。重点不在于一个点上进行刺激，而是在于打通整个链条。

比如：

1）北京：先动限购与贷款端

8月8日，北京推出新政策，在限购进一步放宽、加大住房公积金贷款额度等措施上给予更多的支持。

对于购房者而言，这样的政策效果最为明显：能买什么房、能贷多少款、贷多少钱都更加明确。

2）上海：从贷款到二手房保障都一起上

8月20日，上海市发布了《关于进一步加强房地产市场监管工作的通知》，也就是所谓的“沪八条”。该文件的内容非常全面。

包括优化公积金提取、降低部分二套房首付比例、给予“以旧换新”补贴以及购房贷款补贴，并且推行房票安置政策，加快收购二手房作为保障性租赁住房。好处就是既照顾到新增量又盘活了存量，使市场不只依靠新房来支撑。

3）成都：供给端、消费端、环境端都在动

8月25日，成都市推出了包括住房供给、支持多元化住房消费需求、盘活存量房源以及改善市场环境在内的十条政策。

即：除了使消费者产生购买欲望之外，还应当保证消费者的购买行为能够顺利进行，并且使消费者在交易过程中获得更加明确的信息。

这些城市的共同点很明显：政策不是只把价格抬起来，而是让交易条件变得更友好，让购房决策更容易落地。

03、关键变化来了：制度层面更“硬”的调整

真正的不同之处，在于8月28日出台的一些政策文件。除了地方政策外，制度方面的改变更为重要，因为这会决定未来的市场运行模式。

其中两份文件特别值得关注：

1）预售制度要向现售转变

《关于完善商品住房销售制度的通知》对商品住房预售制度做了大的修改，并实行现售。该变化很关键，因为这会影响到购房者的感受以及风险承受能力。

对于购房者而言，现房销售使信息更加公开透明，交房时间可以预料到，从而减少了“等待时间长、担心时间久”的不确定因素。

2）贷款政策上了“更能贷、更能借、更敢买”的台阶

《个人住房贷款管理办法（试行）》进行了两个重要的修改：

• 房贷期限上限由30年延长至40年；

• 个人住房贷款里，收入偿债比例的上限从55%提高到60%。

翻译成大白话就是：房贷可以贷的时间长一些，金额高一点，每个月的压力也会小一些。也就是说，这样的改变会使很多“差一点就不够”的购房者变成“够得上”。

但是门槛降低之后，交易就会很容易地发生了。

加上制度上的改变也同时进行的话，那么就不仅仅是短期刺激了，而是给房地产市场增加了一个更加稳固的基础。

05、金九银十：更像“稳住节奏”，不是“赌一把”

根据房地产市场的规律，在九月份、十月份通常会形成传统的销售旺季。以前旺季好不好，主要看市场的信心怎么样。

这次的新政密集出台，就相当于给旺季提前准备好了条件。

但是也不能把复苏想象得太容易：房地产市场并不是一出台新的政策，就会马上全面回暖。

但是至少可以确定的是，在新政策的作用之下，九月份以及十月份依然会保持稳定的走势。今年要使房地产市场更加稳健地止跌回升，这一步很重要。

06、接下来还会怎样：更多城市可能继续跟进

根据目前的情况来看，本轮政策已经开始在一些城市中蔓延，并且正向更多的地区扩展。

前面北京、上海、成都已经产生了示范效应，武汉也在9月4日加入了新政的行列之中，比如加大住房公积金的支持力度、发放购房补贴、简化入学手续、盘活存量商办物业等等。

之后可能会有更多城市推出相应的配套政策。

所以，不要去想“这一次是冲一波还是长期”，而应该用一种更加实际的态度来看待：政策在补短板、打通链条，市场的恢复不是凭空出现的，而是由各种条件共同作用的结果。

写在最后：

如果你正考虑买房或卖房，建议大家别只盯着房价说涨跌，更要看新政带来的门槛变化——贷款能不能贷更多、首付压力是否更小、交易流程是否更清晰、能不能更快完成置换。

新一轮救市正在让市场“重新能动起来”。而旺季的意义，不就在于给机会一个窗口吗？金九银十，有望更稳、更扎实。你准备好了吗？