你的房贷利率究竟怎么选？LPR和固定利率详解

创作立场声明：狐狸的财富哲学，致力于个人财富的知识分享。

前一阵大家聊新的房贷利率很火，但是狐狸发现很多小伙伴对新房贷的风险没有意识。狐狸在这里分享下自己的思路。

狐狸的看法：
新的转换房贷利率就像卖拐，不仅让你觉得赚了，还要谢谢人家。 理论最大收益率是4.8%（前提是银行0利率贷款给你）与此对应风险则是无限。

接下来就逐步讲讲，为什么这事看起来像卖拐。

1.建立对贷款利率的认识

情景A：

小明在2015年贷款100万买了套房，当时的房贷利率是5.9% 需要还30年。小明一共要还188.75万元

情景B：

小李在某网贷平台上看见“日利率万4，一千块每天只要还4毛！”

思考一下情景A跟情景B谁的利息更高？

如果你成功的识别出了情景B的利率更高，直接进入下一小节就好了。

如果你没有识别出来那就要注意了，本节的内容就是给你准备的。

通过对同一结果的选择性表达，可以很大程度上左右你的决策。

小额网贷在你借款的时候都会说一个很小的数字来麻痹你，如果不仔细算的话，你心里只会留下关于四毛的记忆。

而当年你借房贷的时候，贷款经理会一下告诉你30年的总还款额，而大脑会下意识把多出来的利息跟借款额比较。此时多出来的88.75万利息怎么也无法跟年利率5.9%挂上钩，你更像付了88.75%的利息，你的大脑会短暂的忘记了你要还30年的事实。

所以，为了让我们更好的讨论新的转换LRP利率。我们必须只看年利率，因为具体数字对你的决策影响实在是太大了。

2.你的转换LPR利率跟普通LPR利率是不一样的！

转换LPR式房贷利率公式

=LPR利率（5年期）+浮点=LPR（5Y）+浮点

浮点计算方法：4.8%-（你的）固定基准利率

浮点可以是负数，浮点一经确认，将不会再有变动。

P.S：

浮点4.8%这个计算值是央妈定的，这个值取自2019.12.20日LPR（5Y）

当我看到这个浮点之后，一切就释然了。

这个浮点是个关键信息

浮点有效的保护了贷款方的利益，锁定了之前的贷款中的收益部分。

举个例子

如果你2012年贷款买房，房贷利率是6.8% 那么你的转换利率公式

转换LPR式房贷利率公式

=LPR利率（5年期）+浮点（4.8%-4.8%）

=LPR（5Y）+2%

这个2%的浮点值确定之后就不会变了，即便LPR是0% 你也的公式也有2%

如果之前的房贷基准利率是4.9%并且打9折呢？

转换LPR式房贷利率公式

=LPR利率（5年期）+浮点（4.9%*0.9-4.8%）

=LPR（5Y）+（-0.39%）

所以新LPR利率政策在转换利率之后无变化，从基准利率转为LPR利率不是给你占便宜的。

可见认为从高基准利率转换LPR利率之后有便宜可占的人并没有细读条款。

你实际能指望降低的只有LPR利率那4.8%而已。

3.LPR会下降吗？

我们先来看看在理想状态下LPR利率什么时候能降到0%
LPR利率每月20日调整一次，每次调整0.05%
个人LPR利率最快可以一年调整一次
也就是说LPR利率从4.8%调整到0%需要96个月（4年）。个人的话在第五年应该可以开始享受0%

LPR不止一种

LPR利率分为1年期（1Y）跟5年期（5Y），分别对应短期借贷跟长期借贷。

跟房贷挂钩的是5年期的。结合政策面来看，我国房价仍处于“调控阶段”。而房贷利率直接跟LPR（5Y）利率挂上钩之后，我倒是觉得LPR（5Y）利率反而难以持续下降了。过低的利率水平会促进买房欲望，扩大需求，间接制造了一个房价上涨因素。

“经济增长放缓，政府为了提高市场活力，降低利率注入资金。”

确实也有一部人持这种想法，过去的一段时间似乎也印证合理性。

首先政府短期可以选择LPR（1Y）来操作，以2019年8月20日到2020年2月20日期间为例。LPR（1Y）下降了20个基点（0.2%）LPR（5Y）下降了10个基点（0.1%）

不难看出，LPR（1Y）作为短期调控工具更为激进。

同时当房贷挂钩LPR（5Y）之后，牵扯的利益方会更多。

实际下降空间与理论下降空间
本来打算看看全球目前最低银行贷款利率是多少，找了几个数据，但是对数据的真实性有所质疑，这里无法引用。

像日本，瑞士，丹麦这些国家确实有着极低的利率水平，但每个国家都有不同的现实状况，只有充满了解社会环境才能对各自的利率水平有所了解。

另一方面，我国近些年宏观政策一直致力于“去杠杆” 利率短期内会在保持经济活性跟去杠杆之间反复衡量。所以狐狸认为近期LPR（5Y）很难降到“公积金利率水平”除非近期对公积金贷款有动作。

被忽视的上涨风险
灰犀牛也好，黑天鹅也罢。没人能保证LPR不会上涨，也没人说的好能涨多少。

尺子的长短显示出你的事物规模的想象

试想关于LPR利率有这么2把尺子，上面的刻度代表利率。

一把尺子是0%-10%另一把尺子是0%-30%想想俩把尺子4.8%的位置，最后问问自己，如果LPR上涨，尺子的最大值应该是多少呢？

4.我的尾声，你的开始

感谢能看到这里的朋友，接下来的内容我希望你能认真看下去

现在你应该跳回第一节内容，计算出你自己的年贷款利率0.6%跟1%的实际数值。

因为你极有可能在以后的生活中遇到

100万对于大部分家庭来说不是个小数字，而100万的0.6%可以买好几双AJ，一台新笔记本，一个新款包包，一部新款手机，一次说走就走的旅行。

我在一开始的时候希望你不要被这个数值吓坏，但现在我要求你正视数字问问自己。

“如果一年（0.6%）可以少还这么多贷款。”心理上受得了吗？

再问问你的伴侣，双方父母可以接受吗？

经济学不能解决生活的所有问题

在拿锤子的人眼里,什么都是钉子 —查理·芒格

狐狸希望你应该用经济学解决生活的问题，而不是因为经济学破坏生活。