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2020年买房,什么城市值得买?

2020-02-12 19:10:13 2点赞 6收藏 2评论

风险提示:买房有风险,投资需谨慎!据本文买房,风险自负!

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2020年买房,什么城市值得买?

本来这篇已经烂尾了,奈何这个假期太长了,完全摧毁了我的日常生活!

貌似该写的都写了,该预测的也都预测了,实在没什么好写的了,本篇只是例行每年一篇的文章。

此次疫情发生了好多奇怪的事情,关于房地产的还有什么进入一些城市的外地人要提供房产证这样的事情,发生的这些事肯定会改变一些人的观点。

现在大部分城市的房价已经很贵了,真的贵!

当然有些个城市的房价是真的便宜!虽然经过这些年涨了一些,但是还是很便宜!

本文今年就明确一个吧!(只代表个人观点,仅供参考,据此买房风险自负!)

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一、房地产市场发展背后的客观规律

二、国家意志:城市壮大的决定性力量

三、买房的相关问题

四、2020房地产市场预测

五、2020最值得买的城市

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新年第一天,中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率

2020年买房,什么城市值得买?

这意味着释放流动性,市场贷款终于有钱了。对于我们绝大部分个人来说,什么都不是!2020年买房,什么城市值得买? 

对国家来说却非常重要,贷款只有放出去,借贷人把钱花出去,才能驱动经济的增长!才能驱动生产,劳动者才能得到工资,才能去消费,这样不断的循环,不断的驱动经济增长。而这些生产消费购买的小周期,就诞生了经济周期,如果生产率的提高匹配信贷的增长,那么就是一个理想的市场环境,但是这是不可能的,因为人性是贪婪的!这就有经济危机的发生。

有点扯远了,我想说的是:存款准备金率是央行避免信贷无限扩大,限制杠杆率的工具,这样银行每放出一笔贷款就要向央行缴纳一定的准备金冻结,就不会无限循环下去。通俗点说:如果没有存款准备金,A银行借给B一百元,B转手存到A,A又把钱借给了C,C转手存到A,A又可以把这100元借给D,这样货币尴尬就被无限放大,后果不堪设想。而有了存款准备金,每借一笔,就要冻结50%的话,那么杠杆率就会被大幅度降低。

中国经济已经几十年保持高速增长,取得了举世瞩目的成就,承受住了多次世界经济危机的冲击,这与国家关键时刻 推出的刺激计划有很大关系,也造成了货币发行量非常巨大,但是竟然没有发生经济,也是一个奇迹。

中美第一阶段贸易协议文本达成一致,希望能顺利签署。有些人动不动就上纲上线,殊不知美国下一阶段的税收如果提供,那将对我们产生怎么样的影响,幸好没继续打下去,希望能最后谈拢。本质上就是别人强大,还打着自由平等文明的旗号。下面就从07年的次贷危机后的美国房价说起。

下面这张图是,2007年美国各州购买房产需要多少钱,图中有标注是中位数,不是平均值,更能反映市场实际情况。

CA加尼福尼亚洲:53万美元,大约折合人民币370万。

NY纽约州 :31万美元,折合人民币216万。

VA弗吉尼亚州:26万美元,折合人民币181万。

2020年买房,什么城市值得买?


下面这张图是,2017美国各州购买房产需要多少钱,也就是信贷危机10年后的情况。

可以看到CA边上的NV内华达州跌幅最大,很多城市都是上涨的,当然10年20%的涨幅水平,如果是投资的话肯定是不划算的。

2020年买房,什么城市值得买?

也许有人觉得10年20%还不错,如果你这样认为,那么你的理财水平实在堪忧呀!

为此特地做了下表供大家参照,要知道这还没算上房地产税物业费之类的费用,这涨幅如果是投资的话,亏大了。

100元十年,2%与5%年回报率复利对比。100元十年,2%与5%年回报率复利对比。

上面2张图,100元以2%的年利率,与5%的年利率,复利最后可以得到122元和163元。所以在看前面的图,那些10年涨20%的,年回报率2%都不到,即使涨幅49%的CO科罗拉多州,折合年回报率也只有4%,这样算一下,你会觉得他们的房子值得买吗?

既然成熟的发达国家市场如此,那么未来我们的方向在哪里?2020年房子还值得买吗?

上图的主要目的是让大家感受一下美国一栋房子的实际市场价值,是一栋哦~别墅那种哦~2020年买房,什么城市值得买? 所以我决定本文:长周期来看(10年+),看跌看平国内房地产市场。

所以今年的评论就不要喷我了好不好2020年买房,什么城市值得买? ,当然10年内我认为还是要涨的,因为人类是贪婪的,特别是大家现在哪个不认为房价不会跌,哪个人不知道去买房,所以后面一些城市还是要翻倍的,但是贪婪过后,总有人会付出沉重的代价。

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一、房地产市场发展背后的客观规律

人口、经济、地理位置是大中小城市崛起的直接动因

人口:人口不断从低一级别的城市涌向更高级别的城市。具体表现形式就是,农村人口涌向城市,三四线城市人口不断涌向一二线城市。

经济:房地产市场与经济增长GDP高度相关,经济越发的房地产开发规模越大,房价越高,人口流入也越高。

地理位置:虽然说科技不断发展,使得人类能进入到更加恶劣的自然环境,不过大自然的力量还是非常强大的,使得沿海、平原、低纬度地区更加有利于城市的发展壮大。

上面所说的内容可以在2017年的文章中有更加详细的介绍,感兴趣的同学可以看下面这篇文章。

2017年买房 什么城市值得买风险提示:买房投资有风险,投资需谨慎!谨以此文献给在买房路上踌躇不前的人们!本文以自住刚需为目的,为大家普及房产基础知识,在历史车轮下做出正确的选择。不是教大家炒楼的,要想看怎么弄房票,资格,贷款这些东西,本文没有!据本文买房投资,不保证盈利,也不负责。提醒买房投资者的"买者自负"原则,在做出投资决忽静忽乱| 746 评论899 收藏3k查看详情

终究会发现人的迁徙过程,就是城市发展的过程,也就是我们现在说的城镇化。从而诞生了城镇化率这样的衡量标准。如果要达到85%这样高度城镇化,那么以目前的人口来说要4亿人进城。如果说历史上的一些城市,是天时地利的结果,那么下面人和:将超越天时地利的力量。

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二、国家意志:城市壮大的决定性力量

强大的政府力量决定城市的发展

行政级别:直辖市、省会城市、计划单列市,一个老人在中国的南海边画了一个圈,30年这个圈的GDP就超过了2万亿,人口就超过了1000万,城镇化率几乎达到了100%,也是年轻人最多的城市,这个圈就是深圳。

土地政策:土地招拍挂制度,让城市的优质土地资源在当前的市场环境中,拿到了相当部分的收入。这部分水平不够,需要自己动脑子思考,不好意思。有人说开发商真挣钱,挣钱吗?来,我们拿万科举个例子(公认的优秀企业,背后的意思是这企业长期财务比较透明,不钻空子,没有假账。):

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2018年年报:

毛利率:35.99%,净资产收益率:11.16%

毛利率36%高吗?肯定是多种回答,有的人会说100块你挣了我36块钱,100万你挣了我36万!!!你良心不会痛吗!!!2020年买房,什么城市值得买? 我知道服装行业毛利率更高!只是总价没这么高。我们再展开来讲:

万科18年营业收入(大家可以理解为卖房收入):2239.15亿,其中营业成本(大家可以理解为房屋造价)1433.27亿,(2239.15-1433.27)/2239.15=35.99%,这就是毛利率的来源。

但是其他成本还没算:销售费用(大家看到的房地产广告,销售人员的工资提出等):53.14亿,管理费用:78.85亿,财务费用:48.25亿,所得税:132.34亿等,最后的总成本为1837.70亿。(2239.15-1837.70)/2239.15=12.77%,这是销售净利率。

和上面的净资产收益率不一致,那是因为这生意也没这么简单,小到一个楼盘从拿地,到最后一套房子卖光,没个5年,是不可能完成的任务,那就意味着资产周转率非常低,别看一年的营业额2000多亿,你要有1.6万亿的资产才能把这个企业开起来,总资产周转率:2239亿/1.6万亿=0.14,这还是万科,换其他只会更差。

那么总资产收益率=销售净利率*总资产周转率=12.77%*0.14=1.81%,如果这企业没有负债,那么净资产收益率就是1.81%,利润高吗?这生意你做吗?2020年买房,什么城市值得买? 

但是!没有负债是不可能的,万科2018年的资产负债率是85.06%,资产总额1.64万亿,负债总额1.39万亿,100块资产里,85块钱是借的,只有15块是自己的。这样就有杠杆在里面了,财务报表里把这个杠杆叫权益乘数,所有者权益总额2448.52亿/资产总额1.64万亿=6.69,你可以理解为杠杆率。

把上面净资产收益率1.81%*权益乘数6.69=12.11%,加权后净资产收益率为11.16%。

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看懂了吧,我好南呀2020年买房,什么城市值得买? 。这么高的负债率是房地产价格长期看涨的表现,当然也是风险的体现形式。随着城镇化的发展,房地产价格的上涨,房地产企业的负债率肯定不断下降,风险也越来越高,收益率肯定也越来越低。说到万科那么就来调侃一下万科吧,还记得去年年初万科的口号吗?

2020年买房,什么城市值得买?

来看看万科是怎么活下去的,19年拿地金额第一名,1600多亿。2020年买房,什么城市值得买? 

所以说嘛,能相信他们这些企业的话吗?起码万科的非常看好未来市场,不然拿这么多地为什么?

2020年买房,什么城市值得买?


中国房地产历史:总的来说就是一部调控的历史,可以浓缩成去库存1.0,去库存2.0,去库存3.0,到现在土地招拍挂制度下,牢牢掌控市场,稳定的保持市场的供应。

上面所说的内容可以在2017年的文章与2018年的文章中有具体的介绍,感兴趣的同学可以进去看一下。

2018年买房 什么地方值得买-----------------------------------------------HAPPYNEWYEAR2018---------------------------------------------------------------------------------------忽静忽乱| 280 评论158 收藏1k查看详情

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三、买房的相关问题

经济基础决定上层建筑

写文章教别人怎么买房,是不可能完成的任务!每个人的世界观价值观是不一样的,导致选择也是不一样的。

但是可以从宏观的角度来看待买房的问题,当你系统的看问题的时候,避免一叶障目,做出错误的决策。

为什么都是同一套房子,放在北上广和小县城,总价就少个零,差10倍?

不同的城市房价为什么差距那么大?

下面这篇文章也许会回答这些问题:

2019年买房,值不值得买?2019值得买第三区买房委提醒你:投资千万条,买房第一条,买房不规范,亲人泪两行。-----------------------------------------------写了两年这个文章,今年拖到现在,其实没什么好写的了,该写的差不多都写了。整体来说国内价格大致已经基本定型,中西部城市还有一些忽静忽乱| 185 评论298 收藏1k查看详情

 

全款购房/贷款购房/LPR房贷利率

随着大家对贷款的接受程度改变,现在做什么都要贷个款,分个期。

这不是一个好的现象,此次疫情给大家提了个醒,一定的存款是非常有必要的! 

关于如何买房?买一手房还是二手房?怎么选?在2017的文章中有详细介绍:传送门

但是强烈推荐大家上杠杆,贷款额度用到最高。

短短3年,现在不推荐了,大家量力而行,大部分的房产未来空间有限。

如下图,居民部门的杠杆率已经越来越高了。大家生活中也要少刷信用卡,少用花呗白条,都是你自己的,不可能不还的!别刷小聪明,那点积分利息算个屁。

2020年买房,什么城市值得买?

开发商物业的影响

国内这种社区公寓的房子,对物业要求蛮高,好的物业会让整个生活品质提高很多,好的开发商又是房产质量的保证。国内的代表开发商,万科是其代表。

2020年买房,什么城市值得买?

关于LPR

 LPR的全称是贷款市场利率报价,现在买房用LPR计价是好是坏,貌似不能过早下结论!

但是对比发达国家,随着经济增长,投资机会减少,利率是肯定是下降趋势了。

那么理论上LPR也应该是呈现下降趋势的,从这个角度来看对买房人是有利的。

想必中国也不会例外,短期来看应该变化不大。未来怎么样,大家拭目以待。


城市的选择

对于未来有规划的人来说,下面这些城市是值得优先选择:

长三角:上海、南京、杭州、苏州、合肥、宁波、无锡

京津翼:北京、天津、石家庄、太原、济南、青岛

珠三角:深圳、广州、佛山、东莞

中西部:成都、厦门、武汉、西安、福州、郑州、长沙、南昌、重庆、昆明、三亚、兰州

东北:沈阳、哈尔滨、长春、大连

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四、2020房地产市场预测

住房不炒  因城施政

这个政策定位肯定未来是要坚持的,总结为:稳房价、稳地价

北上广深限购政策很难放开,其他城市未来肯定会逐步降低要求。

何时购房

由于此次疫情的关系,基本上可以确定的是,第一季度这些房地产公司的销售额数据会非常难看。

特别是对于一些小开发商来说,现金流会出现问题,大家购房的时候对于小开发商要留意一点,虽然价格可能会很低,但是要小心这些企业现金流断裂的风险!

我们假设疫情4月结束,那么最佳购房窗口会是在第二季度,也就是5-8月

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五、2020最值得买的城市

长沙(仅代表个人观点)

流水落华无限意,游山买房付长沙。

2020年买房,什么城市值得买?

湖南省省会,长江中游地区重要城市、交通枢纽。

历经三千年城名不变,有“屈贾之乡”、“楚汉名城”、“潇湘洙泗”之称。

GDP全国排名第十四名,生产总值2019年达到1.2万亿左右。

拥有普通高校51所,湘菜源远流长,口味虾、长沙臭豆腐、糖油粑粑......

平均气温17.2℃,四季分明。

著处繁花务是日,长沙千人万人出。


关键是:房价一万出点头,横着竖着供你选。

2020年买房,什么城市值得买?

(END)

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