2017年买房 什么城市值得买

风险提示：买房投资有风险，投资需谨慎！

谨以此文 献给在买房路上踌躇不前的人们！本文以自住刚需为目的，为大家普及房产基础知识，在历史车轮下做出正确的选择。不是教大家炒楼的，要想看怎么弄房票，资格，贷款这些东西，本文没有！

据本文买房投资，不保证盈利，也不负责。提醒买房投资者的"买者自负"原则，在做出投资决策后，市场变化引致的投资风险，由投资人自行负担。

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索引

关于限购：以下城市因房价户籍原因不能自由平等购买

城市的发展：4亿人！剧本早就写好，演出正在上演

人口、经济、地理位置：城市的发展与壮大先天因素

国家意志：城市级别&政策规划的巨大影响

什么城市值得买

周期之母：房地产市场，日本房地产历史

买房怎么买

我爱南京，你好郑州

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正文

关于限购：以下城市因房价户籍原因不能自由平等购买

2014年，提出户籍制度改革以来，目前看来似乎没有进步反而倒退。在城镇化的步伐中，又多了一项新事物：居住证，然后上海市又诞生了居住证打分系统，最近又有消息南京要实施居住证打分制度。所以关于你，除了身份证、户口本，异乡的你未来又多了一个证明你身份的东西：居住证。要考试打分哦，不及格，小孩可能上不了学哦，更别提转户口哦。 下图除了西安（我不懂为什么要限购？1.可以说西安房价是省会城市中最低的。2.土拍市场连全国的平均价格都没达到，差了一截。），其他城市价格都是失真的，所以毫无疑问，这些城市都是是值得买的城市。

上图只是政策大概，具体需看城市具体涉及到的区县。

城市的发展：4亿人！剧本早就写好，演出正在上演

上篇文章中已经给大家介绍了世界几大城市群，城市群的形成就是城镇化的结果，城镇化的过程就是人类聚集的过程。人类为什么喜欢挤到一起，这不重要，重要的是世界范围内看他们最终都挤到了一起。所以，本文基于此理论，在我看来中国人这么爱热闹，应该挤的更甚。

在这基础上诞生了一个名词叫：城镇化率。国家统计局：2015年中国城镇化率为56.1%，王健林说真实的城镇化率才40%多，不管多少，反正就是很低，国家定的目标是2020年60%，过去这些年基本以1.35个百分点增长，我相信统计局2020年能完成60%这个数据。中等发达水平国家和地区的城镇化率不约而同现在是85%，西方发达国家的城市化率都在95%左右，美国是97%，不管多少，只要知道很高就行。要达到85%的水平的话，中国大概需要4亿人城镇化。

这个过程就是，农村人口涌向4、3、2、1线城市，4线城市涌向3、2、1线城市，3线城市涌向2、1线城市，2线城市涌向1线城市的过程。（以下选择购房城市基于此逻辑）

人口、经济、地理位置：城市的发展与壮大先天因素

一、人口

据上篇与上文的观点，4线及以下城市人口，总的来看未来基本可以确定是流失的。所以这些地方的房子非自住，不值得购买。如果要预测这些地方房产价值，就是房屋造价加些许利润。（也许低于造价），目前看就是3000元/平，未来随成本增加而相对增加。

数据也印证这一点，如下图2015年统计局年报。下图紫色部分，人口在不断集中，另一个角度来说，我们也可以以此来划分1、2、3线城市。总数量不超过150个，其中3线城市数量2014年图中显示是91个，个人观点认为房价未来只是正常市场价格，每年的增长也就是通货膨胀的部分，能抵抗通货膨胀而已。所以真正值得我们提前做出决策的、值得提前买入的基本就是17+35=52个城市中的这些了。

上图统计是以城市市辖区为对象的，相对于城市总人口更具参考性。关于这些城市总人口排名统计，详见下面第二点，与经济一起统计。

二、经济

产业结构和经济联系决定了人口构成、收入水平，本文弱化政府政策，尽量不谈，大家懂的。但还是强调中国城市的发展体现着强大的政府力量。几十年中，中央和各省市制定的产业、经济和人口政策加速了城市群的形成。中国的800 多个城市中有200 多个人口超过100 万（在整个欧洲，人口超100 万的城市只有35 个）。而未来，大城市还会越来越大。据麦肯锡预测，2030年，预计将有10亿人生活在城市中。

根据第一点中说的52个城市，下图统计了16年前3季度的GDP排名结果如下。

狭隘的讲，光用GDP这一个指标来筛选，基本就锁定了绝大部分城市了。房价当然是由供求关系决定的，但前提你得有......如果再进一步，考虑下这些城市的面积（如图中的重庆，哈尔滨，鄂尔多斯）、教育医疗资源，行政区划等因素，毫无疑问，还有很大的优化空间。

三、地理位置

自然地理位置，古代文明的出现地方基本是处于温热带地方，不会出现在南北极。历史以来，交通设施一直影响一个城市的形成与发展。河运是早期城市形成发展的重要影响因素，很多城市都是沿河而设。海运的发展使很多港口城市发展壮大，如大连、青岛等城市都属于海港城市。不过，随着现代社会科学技术的发展，抵抗恶劣自然条件越来越强大，视乎影响也越来越小。不然，雾霾这么严重，怎么不选择离开呢 ？

国家意志：城市级别&政策规划的巨大影响

毫无疑问，强大的政府力量决定城市的发展，这个力量有多强大，举个栗子：有位老人在中国的南海边画了一个圈。然后这个地方经济只用了20-30年时间，GDP排名就成了全国第四。考虑到面积，第四还是谦虚的。

一、根据级别高的行政级别来看：直辖市（省级）、部分省会城市（副省级）、5个计划单列市（副省级）。

直辖市：北京、上海、天津、重庆

副省级省会城市：广州、南京、武汉、沈阳、西安、成都、济南、杭州、哈尔滨、长春。

计划单列市：深圳、厦门、青岛、大连、宁波

直辖市，省会城市大家都能理解其中的利益关系，这里介绍下计划单列市带来的利益，最有利的就是计划单列市的收支直接与中央挂钩，由中央财政与地方财政两分，而无须上缴省级财政。然后就是，发改委和国务院下达省、直辖市的中长期的年度计划中会直接下达这些城市。国家有关部门召开省、直辖市参加的会议均邀请这些城市。对这些城市进行政治经济体制改革的综合试点。

二、10个国家中心城市

已确定：北京、上海、广州、重庆、天津

国务院明确定位的：成都、武汉、郑州

2个未确定：将由提出申请的13个城市中产生，他们是：深圳、南京、西安、沈阳、大连、青岛、福州、厦门、杭州、长沙、石家庄、苏州、合肥。

目前有说11个的，但政府网站还查不到正式文件。

三、上面未提及的省会城市

四、100个区域中心城市（网传预测名单）

100个都叫区域中心城市，似乎这样的称号也没有什么意义。从另一个角度考虑，可以理解为囊括了中国的123线城市。这些地方，我猜房价都会以万元计。当然未来有多远，我猜不到。

什么城市值得买

#下列名单由于楼主非专业人士，个人偏见异常严重，完全可以不看。#

总结上面，给出下列什么城市值得买名单（非权威）

大长三角经济圈：上海、南京、杭州、苏州、合肥、宁波、无锡

泛渤海经济圈：北京、天津、石家庄、太原、济南、青岛

大珠三角经济圈：深圳、广州、佛山、东莞

东北经济圈：沈阳、哈尔滨、长春、大连

海峡经济圈：厦门、福州

中部经济圈：武汉、郑州、长沙、南昌

西南经济圈：成都、重庆、昆明、三亚

西北经济圈：西安、兰州

周期之母：房地产市场，日本房地产历史

市场上主流的观点基本就是霍伊特18年，我看了半天，不知道在说什么，然后有9年的，20年的，34年的。个人倒是认为日本对中国有些借鉴经验。

上图是日本的城镇化率。我们目前才相当于日本50年代中期的水平。

可以看到日本土地价格从50年代开始一直到90年代初，一直是增长态势。根本看不到什么18年周期的影子。将18乘以2基本符合，也接近上面一个周期的数字34年。

如果中国房地产以98年为起点，那么现在就是18年这个周期点。以目前的城镇化率，中国的房价，你是愿意相信这样的理论吗？这还没考虑中国的土地制度，外汇管制等因素。如果非要选择一个周期，我会选36这个。因为无论从城镇化率，土地制度，人口年龄结构来看，还为时尚早。

房产价格：增速与当地土拍市场密切相关

下图是中国指数研究院发布的百城价格前50名。如果有些人从来没涉及过房地产，看这个价格对应自己的城市感觉还行。当轮到自己实际去购买挑选的时候，发现这个价格根本买不到自己看得上的。有个词叫：被平均。

关于京沪深的房价，已经超过我的理解范围，不予置评。从供求关系上看，毫无疑问这个价格是打压后的失真价格，这3个地方面积北京最大，而北京房价最高，我只知道上海深圳市政府水平高，其他我不懂。我们以上海为例：假设你有购房资格，买一套总价450万（以平均价算不足100平），首付3成150万，以商业贷款300万，30年，等额本息。每月需还贷约16000元。总成本723万。

厦门由于地理关系，面积又小（应该是这些城市面积最小的），又有鼓浪屿+厦门大学，限购政策又温和，应该算是价格的正常水平。南京这个城市真值得重点研究，论经济远比不上天津广州，竟然排在他们前面，由于房价的功劳，促进南京这些年基础设施迅猛发展，土地财政之典范。南京杭州都靠前，与这2个省的GDP是分不开的（人口向省会城市聚集），与上海的高房价，5年限购政策也是密切相关的。我们来瞻仰下江苏各市的人均存款如下图。

该数据反映，100万的房子，基本上每个家庭（一家3口）都能付首付（2成）的节奏。你们说房价高吗？ 合肥明显受南京影响，导致2016大放异彩。16年大放异彩的还有郑州，武汉这2个城市，郑州受益于高铁规划（实际影响有这么大吗？），不过这3个城市土拍都上了TOP10，表明房价增长与土拍密切相关。图中土拍增幅最大无锡，增幅达951%，导致出现面粉比面包贵的情形在无锡市场出现，虽然2016无锡涨幅也很可观，不过11月的房价才在33名。

四个直辖市中，重庆房价最低，简直不可想象，有历史原因，与市领导密切相关。但随着市领导调离，未来政策不可预期，如下图之建议。

这样良心的价格，刚需族在中国这样的市场，对比来看简直不用考虑都知道应该怎么做。像重庆这样的城市，还有长沙，西安。长沙由于历史上推出的土地太多，导致库存巨大，反映在市场导致价格上不去。但是土拍价格长沙11月梅溪湖一地块楼面价达到9240元一平。西安市场简直混乱，土拍价格低的出奇，令人惊讶的是年末还出台了限购政策，在限购的城市中是令人最想不通的一个城市，也是房价最低的城市！这三个城市，刚需族强烈建议入手。投资族，不予置评。

剩下的城市，就没有上面的3个城市幸福了。只能这么说了，广州相对京沪深是幸福的。东莞，佛山请密切注意广州动静。其他城市没研究，但是基本上这些城市代表这中国未来城市化发展的方向。

买房怎么买

上篇文章被喷标题党了 ，全国那么多城市，天南地北，每个城市都有每个城市的特点。第二，个人因素也是千差万别，需求千奇百怪，哪里来这样的答案。本文的目的给大家大的方向，至于具体怎么操作还是要靠自己。但是，因为买房对于我们一生也就1-3次，框架还是能搭一下。

总的来说，首先你要知道城市的框架在哪里（高速路环线，地铁规划等），然后就是哪儿人买的多就往哪儿买。

一、首选一手房

可能与一些观点不一样，所以还是要具体问题具体分析。

1. 对于急需入住的人，经济又有实力的人群，二手房毫无疑问是更好的选择。二手房一般说来周边配套比一手房完善，居住环境更加成熟，不需要装修的话，可以做到拎包入住，更加环保。弊端当然也是很多，需要买方做的工作太多，需要购房人有丰富的经验。甚至在一定条件下，二手房价格会大幅便宜与新房，前提是购房人经验丰富，砍价高手，这种情况一般都是卖方急于出售（做生意的，欠债的......），低于市场价20%成交的都有很多案例，甚至不算什么。所以对于不同的人，思维角度、能力不一样，答案也就不一样。2016年北京上海买家因为卖家频频跳价，撕毁协议比比皆是，后果不堪设想，好不容易凑足的首付因为卖方的原因，失去了买房的机会。即使打官司赢了，赔偿的金额相对于房价也是杯水车薪。

   
   

2. 对于大部分人群，新房是首选。首付低！首付低！首付低！重要的事情说3遍。同样总价的二手房首付大概是新房的一倍。对于刚买房的我们，同样的首付可以去买更好更大的房子。其他好处就是相对2手房不好的地方，举个栗子，2016年年初，你在一线城市跟万科签了买房合同，万科不会因为房价涨了，就不交房给你了。
   

二、了解当地城市政府规划、地铁规划

目前大部分城市，都有规划和土地管理局网站，一般都有规划公示，可以查询到本城市的未来规划。具体一点可以到当地区县的规划网站，查询你所在区的未来规划，便于了解当地的一些重大工程，未来的城市发展方向。

对于地铁这样的重大项目，一般都会用专门的网站，而且这些项目都得报国家发改委申请，同意了后才能建设。所以大家找这样的规划没什么难度，一般百度一下都会有了。目前开通和得到发改委批复同意建设地铁的城市有：北京、天津、上海、广州、佛山、深圳、武汉、重庆、长沙、宁波、贵阳、成都、合肥、大连、南京、昆明、东莞、苏州、无锡、沈阳、长春、西安、杭州、郑州、南昌、青岛、福州、厦门、哈尔滨、乌鲁木齐、包头、洛阳、绍兴、石家庄、呼和浩特、南宁、南通、常州、济南、徐州、兰州、太原，一共42个。

重大项目与地铁站点，对周边楼盘房价影响明显。简单的逻辑：一个小区边上就是一个几十亿的项目，这小区必然溢价。

三、上房地产专业网站了解楼盘

二手房就不提了这里。一般就是房天下这样的全国门户网站+当地房地产门户，这2个网站。然后配合当地房管局的网站，因为现在很多城市都一房一价，有些地方这些网站都可以看到具体到每一户的价格，实在是透明公平公正的人民政府啊！

如上图，点开用地图找房，就可以看到当前城市的楼盘啦。价格基本看当前楼盘的动态信息，一般差不了多少，基本就是当前楼盘的平均价格。楼盘火爆的时候，价格偏离的比较厉害，实际价格都比上面高，而且没房。

四、利用百度地图、谷歌地图

在现在这样信息爆炸的社会，我觉得甚至可以不用实地看盘，基本可以做到到了楼盘直接买。真的比买菜都简单。

你可以以上帝视角俯瞰你看中的楼盘，你也可以借助地图上的工具测量距离你关心目标的距离，如离地铁的距离，离某个学校公园的距离，看周围的建筑绿化等。总比你听售楼员的靠谱（如：我们这个楼盘高铁可以半个小时到达上海虹桥，呵呵呵~）而且我看论坛，很多人会亲自走一趟实际距离，有这个必要吗？地图测量的距离，比你实际感受距离准确多了。

当然楼盘的宣传材料非常有用，那就是楼盘周围的一切有利信息，都会在上面。（一个都不会放过！，十万八千里的都有。）要一本，这样免得自己浪费时间去研究，自己研究还会丢三落四。注意一点就可以，一切负面的肯定不会标示出来。这个需要自己研究。

五、买买买

现在政府越来越规范，烂尾楼越来越少了。一般说来，大的开发商相对有保障，自己就不用瞎操心。基本就是走开发流程，交意向金排号——开盘当日刷卡签合同——银行贷款——收房（交契税大修基金）。一般说来，大的开发商，我们普通消费者没有议价空间。基本都是一房一价，中间的一些差价只是给销售人员的手段，最终还是回到那个定好的价格。所以我们直接跟销售人员开诚布公就可以了，没必要瞎扯谈。除非，你认识这个楼盘的老总，这个区房管局局长，认识王石郁亮，许家印，不然想总价便宜个5000块真难。认识楼盘老总一般情况下总价便宜5000也就是一句话的事情。

楼层选择，看个人。也需要了解一些基本常识，如：1-3层会受到树的遮挡，10层以上一般消防云梯无法到达。现在有个情况是，顶楼房子最便宜，很容易买得到，视野也好。就是歧视 。无非就是担心漏雨，夏天热。我想说现在顶层处理比10几年前强多了，其他楼层我还担心楼上马桶漏呢。

我爱南京，你好郑州

南京

以前有个速度叫深圳速度，我发现南京简直发射火箭啊~下面给大家看看南京速度！！！

先上张地铁规划图镇楼，完完全全帝都，魔都的既视感~ 。你也许说这只是规划，我们来看2017年南京。

2017年，南京13条地铁共建，预计建成3条地铁。说是大跃进，一点都不为过，格局太大，辣眼睛！ 原来还能与之一比的古都西安，未来几年要远远被甩在身后了。

2016年南京城市建设实际投资393亿！这个数字比好多城市的可支配财政收入都高！要做到南京这样，只需学到一点，掌握核心技术：卖地 ，2016年土地排行，南京仅次于上海，1500亿！1500亿什么概念？大家看上文GDP排行那张图，厦门2015年GDP是3466亿，南京卖地就赶上厦门GDP的一半！！！1994年分税制改革，也是推高房价的推手。而卖地是不需要与中央财政分的，所以卖地成为一些地方财政收入的主要来源。GDP还要乘以税收比例才能成为税收收入，还要和中央分。

这么多钱，建桥建隧道建地铁，不是想建就建嘛！ 看看南京这几年建的长江大桥，和未来规划要建的过江隧道。这是长江啊~~亲，跟小河上搭桥一样。

长江三角洲城市群发展规划中，给南京定的目标也是最多的，预测到2030年增加人口238万~

给南京城市规模定位于特大型城市，竟然高于杭州、合肥。所以这么发展，起码高层是支持的。

被称为南京陆家嘴的河西南部鱼嘴地区，出让条件的要求，G97的A地块内须建设一栋高度为500米—550米的标志性塔楼，B地块主塔楼高度为200米—300米；C地块主塔楼高度为300米—350米。论卖地的水平，我只服南京！这种规划文件要是能提前半年知道，呵~

《我爱南京》专辑中的---天空之城
飞机飞过天空，天空之城
落雨下的黄昏的我们
此刻我在异乡的夜里
......
房子不过是生活的屁
折磨着我也折磨着你

郑州

“得中原者得天下”，那么谁得到的中原，答案是“郑州”。米字型高铁：郑州接入了京广通道、欧亚大路桥通道、呼南通道三个干线通道，大出风头。规划中还有郑万（渝）高铁、郑合高铁、郑济高铁。此外，规划中还有一大批以郑州为中心的省内城际铁路。

河南省统计局，全省2015年年末总人口为10722万人。人口从超亿还不是最重要的，重要的是打着望远镜都找不到第二个能与郑州匹敌的对手！孔子东游列国不过才方圆五百里，这是方圆700里都没有对手。

入选国家中心城市，郑州获国家支持。我猜很大程度上国家在这个区域根本没有选择的余地，只能选郑州。郑州全市建成区面积437.6平方公里，跟武汉成都同样入选国家中心城市，面积少了100-200平方公里。郑州急需扩展城市面积。

根据中原城市群发展规划，推进郑州大都市区建设，就完全是以郑州为中心的呀。2016年郑州以2641万平方米的成交建筑面积，全国第二！成交金额635亿。视乎掌握土地财政精髓，可是每平才2400元。对比南京15000一平的价格，看来绝世武功不是那么容易掌握的。比西安1150元/平的价格，还是可圈可点的，所以西安的人民是多么的幸福。反过来看，城市没钱就没法大搞建设，眼前发展，就会比南京这样的城市远远甩在后面。

最后同样以B哥歌词收尾---关于郑州的记忆
关于郑州我知道的不多
......
似是而非或是世事可畏，有情有义又是有米无炊
时间改变了很多又什么都没有
让我再次拥抱你，郑州

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新的一年国家限制兑汇当然是对的，M2都远超美国了，不限制早就被美国玩完，估计早就步入日本的后尘了。三线城市跟着二线城市走，二线城市紧跟一线城市，一线城市就看国运，国家强盛则强。最后祝福祖国繁荣昌盛，GDP赶超美国！

当然还有本文未考虑的其他各种情况的存在，如昆山，廊坊等这类的城市，需要特殊对待。当然还有很多其他城市也值得买，凭一己之力不可能面面俱到。最后再次声明：本文仅供刚需族参考，最后决策需自己负责。特别提醒投资族，以本文决策方向可能错误，风险自担！

（本文完，没有下篇！）