选房、看房、买房——5000字长文记录我是如何在2个月内把房拿到手的

先说结论：不管怎么买房其实都不安心！你永远不会知道在拿到房本之前会遇到什么坑、坑有多深、进坑了还能不能出来等等！以本人亲身经历给各位做个参考，遇到的坑会在文末列表总结。

准备

钱，先看看钱够不够首付。最重要的就是这个了。

首付按照购房者名下有几套房来划分，买首套房的话首付3成，买第二套房的话首付6成。在此基础上，如果首套房想要首付8成也没人阻止你。当然全款买房更好，可以省下税款。但是从总体经济情况来说，我还是不太建议全款买房的。壕就当我没说吧。

对房价的预算也要考虑清楚，可以利用首付比例倒推。比如，我有50万首付首套，那么我选择的房价范围就是50/0.3=166万，特别要注意的是这里面不包括税费，所以还要留出几万块的余量。根据这个总价，就可以在想要的位置里开始找了。

对房子的需求

务必要提前想好，买房是用来干什么的？现在常见的俩词儿是“刚需”和“改善”。刚需方面，比如要学区房、婚房这种，名下没房，迫切需要一套房子来保障生活；改善的话，就是对现有居住环境不满意，比如小区环境太差、人太密集、生二胎了房间不够大等等，不是非常必要但如果可以有也很想有的那种。

要不要中介

首先要看买的是新房还是二手房。当然现在新房也可以找中介买，有的中介给的价格比售楼处还低。我之前看楼盘的时候，对这种中介卖得比售楼处还便宜的情况有点不理解。对于新楼盘出售的流程，我听同学讲过一些：有的地产商是自带销售团队，有自己的营销方案，哪开盘了这个团队就去哪干活；还有一些地产商自己是没有固定队伍的，就会和一些营销公司谈，让他们去做楼盘销售，再抽成给他们。很多这种游击队型销售队伍都是三年不开张，开张吃三年的那种。于是我就用我仅有的一些地产知识跟中介聊了聊，聊出来的结果是：地产商除了自己的销售团队外，还与几大中介公司签约；售楼处的抽成与中介的抽成走的不是同一资金来源，简单来说就是进的会计科目不一样——售楼处进的可能是宣传费，中介进的是外包费。大概意思是这样吧，但是毕竟我最后没买，我也不知道这个中介是不是真的会比售楼处便宜。当然，如果确定签约购买，还是会与售楼处签约，中介只是起到介绍作用，并不会在购房时作为卖方出现。而中介给的价格比售楼处低，就是把这部分钱返了一些给客户。大概就是这么个意思吧。有买过的朋友来讲讲啊！！！

二手房的话，如果不是从朋友、亲戚这种知根知底的人手里买的话，我建议还是找中介比较靠谱。第一，中介可以帮助规避风险；第二，中介是最高效、最靠谱的信息渠道，每天接触的房源很多；第三，很多在买卖双方之间不好谈的问题，可以让中介去谈；第四，买房的所有流程基本不用费脑子，全程傻瓜式操作，让干啥干啥就行。最后，说句不合适的话，如果买方本身有一些“硬伤”，且自己不能规避，那我建议还是找中介吧，他们是办法总比问题多的典型代表，为了赚到中介费一定会帮你全部搞定的。

选房

小区位置

前面提到，关于买房是“刚需”还是“改善”一定要提前确定好。因为只有确定了这一点，才能决定要看哪个区域里的房子。

现在大部分刚需都是奔着学区房和婚房去的，如果能够同时满足学区房和婚房两个需求的话，那简直不要太完美了。选择学区房，其实就是选学校，然后就是看价位。不管在哪个城市，老城区的学区房价格都很高，毕竟身为老城区，没有几个像样的优秀的公立学校怎么能担负起老城区的名号？但是，老城区的学区房可不见得适合做婚房，很多学区房都属于老破小，周边环境可能也就商圈和交通还不错，居住环境、小区绿化、物业管理这些基本不要想；十全十美的学区房，那就一个字：贵。现在买学区房的理想状态是有一套老破小占名额，再来个边缘大三室日常居住，老破小还能租出去。

改善的话，就比较简单了，无非就是面积大、舒服、环境好、物业给力、邻里和谐这些。邻里和谐的基础是房价不能太低、面积不能太小，因为没钱的人买不起大房子，有钱的人基本素质会高一些。这也不是歧视，这就是现实。你看哪个高档小区里天天有大喇叭跳舞的、楼道里脏乱差的、电梯里扔垃圾的？所以，价格还是能决定一些事情的

交通

门口有几趟公交车、距离地铁站有多远这些看起来不太重要的问题，在选房的时候还挺重要的。衣食住行四大方面，“行”得不顺，也会造成一定影响的啊。如果门口有能够直达到公司的车那是最好的，如果不得已要倒两趟车也是勉强可以的。但如果每天非要花4小时在通勤往返上，那就还是再考虑考虑吧。

商圈

我之前看新楼盘的时候，就特别看重商圈，因为有了商圈基本上除了学区问题外，其他问题都解决了。比如吃饭，比如购物，比如交通等等。为了带动消费，商圈附近肯定也会安排公交车或地铁站。但是商圈附近可能环境会有点吵，外加一些流动摊贩，可能会略脏一些。而且，如果是私家车出行，那么距离商场的远近，跟出入小区的难度也是成比例的，毕竟一到周末大家都会往商场跑。建议买房前在这方面多了解下。

其他的比如医院、公园这些就不说了，我觉得这些都属于锦上添花的东西，不用特别在意。

房屋本身

前面说了那么多关于周边条件的，下面来说说怎么挑房子。

首先要想好了要几居室。这个怎么定呢？用我自己总结的经验来说：2-3人就选三居，4人选4居，5-6人选别墅吧啊。

小三居是目前新楼盘的趋势，当然我说的是我家附近的啊，我看了四五个新盘，基本都这样。建筑面积120平方米左右的三室两厅两卫，公摊25%左右，你算算一个卧室多大面积吧。其实这种小三居也不是不好，这种设计能够更好地发挥房子的功能性，把卧室、书房、活动室、客厅、餐厅等等这些都可以分开，互不影响。只不过这种互不影响是建立在牺牲面积的情况下。

如果有钱肯定还是买大三居，功能和面积都兼顾了，就是钱没了。

然后就是朝向。务必务必，强烈建议，一定要买南北通透！南北有窗户能对流更好！我有朋友就是买了朝南户型，夏天热死，真的热死。最后没办法了，在大门加了一个纱门，平时在家开着大门跟楼道里的窗户通风。

接着是房山。对于现在的居住条件来说，我觉得东西房山都差不多，但是西房山的隔热保温一定要做好，我觉得需要比其他位置更费心处理一下。另外，买边侧一定要看好是不是漏水，特别是房顶墙角这些位置。仔细看看有没有水渍或者发霉。如果有这种情况那最好是不要买，或者问问业内人士有没有补救办法。漏水真不是闹着玩的。

▲右上角图标为上北，所以东西房山就是橘色圈里的。

看房

上面都是理论知识，下面以我们自己的经历来验证一下。只代表我们自己的想法和感受，仅供参考。

先来说下我们的需求：主要目的是为了改善，两室换三室。由于公摊损失，所以建筑面积要在130平方米以上。离一方父母近一些，小孩上学后免不了需要老人接送，我们也可以顺便蹭饭，父母年纪大了也可以就近照顾。小区环境不能太差，物业管理要尽可能完善。电梯房。优先考虑洋房，也尽可能只看洋房；高层户多人多，实在太乱。不能临街。不要一二楼。

其实最最重要的是离父母近，这就将我们的选择范围缩得很小了。不过，因为父母住的地方是个比较大的成熟社区，开发商一共盖了6期，所以房源还算丰富。不过456期高层比较多，所以我们主要看的还是23期的房子。但2期的环境一般，路面破破烂烂的，绿化也稍微欠点儿，于是选来选去，就选到了3期的小区。

这个小区是11层和高层混搭的，那时候还不流行洋房的说法；按现在的标准看，11层到顶的楼房也能算是洋房吧。全部带电梯。因为分地面和地下停车，所以停车位也比较多。其他方面的条件跟我的需求基本都能符合上。所以就锁定了小区里的两栋位置比较好的楼开始看。

因为位置好，这两栋楼的房源并不是很多。跟中介讲了我们的需求，同时又在一些房源网站上查信息，把想看的房子发给他。其实对于买不买房我还是有点犹豫的，毕竟要花一大笔钱，而在年初那种情况下，这么多钱花出去是不是真的是个正确的选择，我们谁也说不好。但是上半年房价确实不贵，外加我们看的小区不是学区房，附近配套比较一般，用中介的话来说就是：这一片都涨的话，这个社区也是最后涨的。因为实在没有什么可涨的点。

所以因为一直在考虑，我们对看房不是特别的积极主动。经常一周也不跟中介聊的。结果因为我们的犹豫，本来看上的一套很不错的房子，位置、楼层、房屋内部完好度这些都非常棒的房子，在我们走出大门五分钟后就给卖了。于是中介着急了，我们也有点后悔。后面就加快了看房的进度，在距离上次失手大概一周多之后，买了现在这套房子。房主还是挺诚心的那种，其实在我跟他谈价格的期间，还有其他中介来找过，但是因为我们已经谈到一半了，他也没有再跟其他中介联系或者叫高价。最后签约完，他说之前他交过的物业车位水电燃电视网络这些费用，全都给我们了，不用我们再退余额给他了。

通过这事儿我们就觉得吧，买房真是是看缘分的。之前想买的那套是中间门洞，我们买的这套是东房山中楼层，而且成交价格只比之前想要的那个贵了1万块。这么比起来我就觉得还是挺值的。而且基本上我们的各种要求都满足了。这就很令人满意了。

买房

毕竟是两家不认识的人，所以我们也没有想着要扔掉中介。所以中介费我们也给的心甘情愿。后来交易的时候两家人坐一起聊天，盘盘道儿发现其实都有互相认识的朋友，毕竟我们这里是个小地方

谈价格时候，中介会给买卖双方各自一个房间，中介在其间传话。这里的建议是尽量稳住底价，当然房主说200w才卖，你想还家到180w的话，那是不可能的。这个还价空间也就1-5w的，不要期望太多。我们都诚心交易，所以中介往返两个来回之后就把价格谈下来了。

这时候双方就可以坐到一间房里了，中介开始起草第一份协议，主要是买卖双方与中介的约定，比如中介要提供什么服务啊，什么时间交首付啊，什么时间腾房啊这类的。接着就是双方付中介费，中介会给一个中介费的明细单，但是没有发票。交钱的时候，是在双方、中介团队以及中介公司摄像头的见证下完成的，所以不用担心他们搞事情。接着把定金交给房主，协议约定，如果买方反悔，定金不退；卖房反悔，退换双倍定金。如果需要贷款，中介会帮忙算好贷款多少年、多少钱是最合适的，同时给出建议。

后面就是要等排期到中介前正式的购房合同，以及准备好首付。因为我选择的是公积金贷款，所以签订购房合同当天，就可以带着材料去公积金中心和建行去办理了。一开始我们是想把还款年限做短点儿，每月缴纳的公积金全部用来还款。这时候中介提了一句说，建议我们不要把每月还款额做得这么高，他怕万一后面我们工作有变动、收入有变动的话，这笔钱还不上。我一听，也对啊，于是就把月还款额又调低了，建行的工作人员帮忙算了下，给出了贷款年限的建议。接着签合同、到窗口交首付。交完首付会给一个回执单，工作人员特别说了两次这个回执单只有1个，不能补办，一旦遗失后果自负。

等过几天接到建行电话，贷款批下来之后，就可以去预约房管局过户了。这里就发生一件让我很不爽的事情了。因为疫情原因，很多到大厅办理的行政事务改到了线上，包括预约房管局。因为中介说之前都是他们预约，但是现在不行了，如果他们去约，估计要等待一两个月的时间。而且因为改成了线上预约，所以要求买卖双方要在一个app上上传证件信息、人脸认证等等。结果，也不知道他们是怎么培训的，告诉我们这个预约只需要买卖双方各一人的信息就行。我们等了一周多，毫无动静，app一直显示会签中，我们就以为这就代表着房管局在审批。后来中介打来电话，说让我们打电话问问房管局和app客服现在是怎么回事，我们一打电话才知道：因为我们是共同持证，各占50%，所以买方需要提供2个持证人的信息。

我那个气啊简直了，刚好那段时间正好是618，如果不是因为这个拖时间，我可能已经拿到房子了，赶上好价就能预约买电器了。真搞不懂这种中介都是怎么培训的，后来一个劲儿的跟我道歉。道歉有屁用啊？耽误的时间找得回来吗？我本来还觉得有个中介挺好的，因为这事儿我就想凭啥给他们那么多钱，还要容忍他们这种烂服务？真是给人恶心的够够的。

过户当天有中介全程陪同办理，按要求签字就行了。大概1个小时左右可以办妥。房本在一周左右的时间会发下来，同时全部款项会打到卖方账户上。之后就可以约定时间去做交接了。

交接主要包括：物业及车位交接、自来水、电、燃气、供热、电视网络、宽带及电话这些。物业及车位交接是到物业管理处去签一堆单子，重新购买门禁卡，车位过户。自来水、电、燃气、供热都要到负责区域管理的单位去办。电视网络因为房主之前是订购了套餐，电视台建议我们不要更名了，等套餐用完会自动终止，我们想用的话再来重新申请；如果现在非要过户，必须要原房主同时来办。宽带是广电的，跟电视一起。电话好像没装，我们也没去。所有这些交接必须要买方带好新房产证、身份证并本人去办，避免幺蛾子。

整个过程大概就是这样。最后总结下：

选房前一定要想好自己要什么，从位置到楼层、房型，一定要提前想好。

看房时多了解房屋情况，翘翘墙面、瓷砖，多看看死角位置，有没有水印、发霉等等。

中介能够帮买方解决很多问题，比如扯皮撕x有他们冲在前面，我们还可以与卖方维持好表面和平；但是，自己还是要对买房这事儿上点心，如果我们机灵点，可能也不用白等两周时间才通过资格审查预约过户。中介该查的一定要去让他查，公安局、水电暖等等这些跟房子本身有关的事情，他们都可以查到；签订协议时也要注意他们有没有写清楚如果出现问题，他们要负什么责任。

交接时一定问清楚，中介是不是去查了原房主的水电暖燃物业等有没有欠费或违约情况。

祝大家都能买到喜欢的房子！

就到这里，谢谢大家。