这11种「垃圾房产」，难住更难卖，眼光长远的人都在悄悄处理

买房不是买菜、买衣服，试错本极高，一旦选错，极有可能成为一生的负担，让富人返贫、穷人更是深陷泥潭。

那么，哪些房子不能碰呢？本期分享的这11种，未来可能会砸手里，不好住更不好卖，懂行的已经在悄悄出手，咱普通老百姓，就千万别“以身犯险”了！

1、老破大

老破大的房子虽然平米单价低，但是这个坑千万别往里面跳，大和老，本身就是相悖的，大是为了居住体验好，而老的居住体验又没那么好。

多少城市的老破大都是鲜活的例子，只要房价起伏，涨它没份，跌绝对是最狠。

加上，房龄太老，还会存在一些不可抗力因素，如户型不理想、问题多，电梯经常停运、外墙脱落，水管破裂等，导致房屋维护和修缮成本增加，居住体验降低。

真要接手了，哪天受不了想转卖，大还是硬伤，因为大拉的总价不低，出手就没那么容易，租就更别提了，能租房住的都用不了太大的房子，到头来极有可能变成宿舍房。

2、老破小学区房

老破小的学区房，按理说是有优势的，毕竟为了孩子上学选择一套能负担的起的小房子，稍微有点经济实力的父母还是很乐意的。

但问题是，学校转公的大趋势在，各种名校+政策、教师轮岗等，导致学区房热度一直在下降，很难确保孩子上完学后，行情还依旧在。

如果去掉学区的加持，剩下的就只有一个又老又难住的房子，就尴尬了。

3、远大新

过去几年，一二线城市都会在近郊圈一块地，声势浩大的搞新城、新版块，交通、配套说的也都冠冕堂皇，但我劝你不要迷失，规划是规划、落实是落实。

一旦经济下行，土拍市场爆冷带来财政收入紧张，新区圈人能力大幅下降，那些当初承诺的配套，建设速度都会随之放缓，算好的交房通地铁，结果延误了，而这一延误，极有可能就是遥不可期！

当然，也有情况好的，规划正常推行，但随着入住时间的延长，表面看似享受着较好的小区环境，可实际是用每天的艰辛换的，别人通勤20分钟，咱得一两个小时，别人孩子作业都写完了，咱家长还没到家。

房子是用来住的，在环境的基础上追求便捷才是正确的逻辑，而远大新会偏离这样的逻辑。

最难受的是，出手还不好出手。

4、高容积率房子

说到容积率，我们先清楚一个概念：容积率=总建筑面积/宗地面积。别墅一般在1，洋房在1.8左右（不一定），高层2-7（容积率5左右的很多）。

数字越高代表居住密度越大，随之牵扯电梯问题、物业水平问题、采光问题、公区环境问题，会让体验直线下降。

从各一线城市陆续发布的普通住宅建筑工程容积率新规可以预见的是，小区人口密度会越建越低，房子会越来越矮、户型会越来越人性化。

咱就是说，当人们都追求更新更好的产品时，咱们却接手个上上代产品，合适吗？所以一般建议，容积率4以上的住宅不要碰。

当然，地标性的高层豪宅除外。

5、超大社区的房子

就是那种一个楼盘搞了很多期，被专业人士调侃称为“睡城”（大家只有晚上回家在那睡觉）的房子，这种楼盘的一般现状都是商业和办公跟不上，只能远处上班回家睡觉。

因为基数大，一到年限，着急跑的业主也就多，一旦供需关系不健康，二手房就很容易形成业主踩踏，导致价格一降再降。

不管你是在哪个阶段接手，都有可能面临着还会再降的局面，严重时全家人几年的收入都得搭进去，搁谁都会懊恼心痛。

虽然也会劝自己，咱又不炒房，横竖就是这一套，自住没必要在乎涨跌，可问题是随着房价拉低，小区整体的环境都会变差，住着也闹心。

另外，高峰期回家会是一件非常困难的事情，无论公交、地铁、还是自己开车，都是呼啦啦的人挤人。

6、非住宅属性房子

非住宅属性房子的风险是非常大的，单凭市场流通性差这一点，懂行的人坚决都不碰，因为找不到接盘者、交易税费高。

况且，还会面临各种各样的风险问题，升值的潜力也太有限了，若不是对这个行业极其熟悉，则可能一不小心就成了入坑的那个大冤种，比如：

公寓，体验感差，像筒子楼一样；

小产权，无法交易；

安置房环境差，红白喜事，楼上养羊、养鸡的都有；

文旅度假房，一年住不了几次，住的时候也没几个人等等；

写字楼、商铺租不出去、空置率高，远达不到1：250安全的租售比（1：250指250个月能收回房款）。

稍微打听打听就知道，买了这些类型房子的，十个有9.5个都后悔了，一般人谁能跃进那0.5的行列？想都别想！

7、城市界面差的房子

不知道你的城市有没有这类型房子，位置倒是在市里，但是在老城区，再往前追溯，遍布着各种厂子，还有超多家属院。

因为根基问题，拆迁盖楼也只能局部板块调整，整个区域板块的城市界面很差，包括交通、绿化、干净整洁度等等都跟不上时代，那么这种房子，哪怕是新楼，都不要碰。

未来的一二十年，极有可能，还是维持现状。

8、十到十五年的高价房

当下的眼光看各方面条件都不错，值得高价。但这种房子，接盘砸手上的概率非常大。

因为房子一般就是15年之内一个阶段，这个阶段各方面都很好。

过了15年，各种问题就开始显现，外墙脱落（15年前的房子还流行用瓷砖）、管道老化……业主就会大量抛盘，导致小区房价大跌，最终造成损失。

我自己就是吃了这个亏，买的时候房子十年，看着很好，价格也很高，结果装修两年，住进去两年，小区的挂牌量从几十套，激增到200套+，业主都在踩踏出场，房价降了3成不说，主要我自己还被卡在这里，卖吧，装修的钱就大了水漂，不卖吧，可以预见日后还得跌！

9、一居室

一居室，是阶段性住房，尤其是毕业之后，想着作为过渡房凑合几年。

但讲句真心话，要是得花大几十万去过渡这短暂的几年，成本着实有点高了，加上居住环境，吵吵闹闹的，住的也不舒服。

相比而言，租比买可能更划算。

说到这，肯定有人会讲，不自住了还可以租啊，小房子好租，但这种功能缺失的房子，出租的年回报率很低，覆盖不了贷款。

10、老家的房子

3线以下城市和县城的人口大趋向是往中心城市靠，比如西南区域的成都，西北五省的西安，这也就足以证明小地方的房子，升值空间有限，没有投资价值。

再就是小城市的不管是教育资源还是生活物质、机遇机会相比而言，都相对匮乏。

当然，全家生活在当地另说。

11、法拍房

法拍房虽说可能是一种价格较为优惠的购房选择，基本在小区挂牌价的7折左右，但是这种房子，真不是一般人能碰的。

因为法拍房的购买程序十分繁琐，且大多数都是被法院强行执行的房产，会潜在存在一些产权问题、纠纷。

除非你在本地有很深的社会关系，能查清房子底细，也不怕遇到老赖，可以买。

否则，碰就可能是麻烦的开始。