二手房选购的那些事儿

一、前言：

继给父母装修了一套房子后，尊老爱幼完成了前半部分，后半部分随着小公举快上幼稚园而突然摆在了我的面前。

帮父母装一套房子_什么值得买帮父母装一套房子是值客原创频道的长篇系列，包含帮父母装一套房子 篇四：完成效果篇、帮父母装一套房子 篇三：装修实时更新之材料选择篇、帮...post.smzdm.com

喜欢的可以点赞、评论加打赏哟！

年初，由于工作调动，我只身一人到了大一点的一个城市工作，女王孩子都仍在原来的地方。本来打算继续让女儿留在原来的地方上幼稚园，因为之前已经买了一套学区不错的房子。但是随着对新城市的了解，越来越觉得小地方的整体环境实在是比较差。本着给女儿提供一个更好的学习成长环境，逐有了在新城市安家的想法。本系列文章将给女儿购买学区房、二手房改造的过程记录下来，三十而立，结合自己的一些成长经验，记录下这段生活，与大家共勉。

二、家和万事兴

民主，是我的小家庭一直都在不断贯彻的理念。结婚4年有余，算上学生时代相恋的那6年，我们在一起的时间已经超过十年了，这十年，我们共同经过了求学、求职、求爱、求子的过程，每次人生的大的转折都是一起商量，一起憧憬，一起奋斗，以及一起担当，自然这次也不例外。

通过长期住在本地的同事了解了一些学区房信息后，以及大致了解了价格以及范围后，第一件事情肯定就是找女王商量。非常巧，女王到我这里出差，就着这个想法以及带女王到大致的位置去转了一圈后，女王表示也赞成这个提议。好了，女王同意了，然后就是小公举了。没错，征求小公举的意见也是非常重要的。虽然小公举只有2岁半，但是目前也已经有了自己的想法，所以让她参与这个过程，自始至终都让她觉得上幼儿园是一件值得期待的事情，这会利用到她对于新鲜的事物的好奇心，这对她的成长来说是有意义的。当然，带女儿到新城市的公园玩了一圈，看到了各种鸟类和游鱼，非常开心，自然也就同意了。

三、学区房选购的那些事儿

1. 政策政策政策，重要的事情说三遍

   
   

   
   

首先是要了解政策，全国各地的学区房政策因地制宜，所以去社区、学校招生处了解最新的入学需求是需要去全面掌握的。比如我所在的地方要求户口同房产证三年以上才能入小学，等同于说幼稚园开始就要在同样的学区入学才行。

在我看来，在经济能够承受的范围内，选择最好的学校的学区房除了可以给孩子上学用，还可以使房子保值增值，相信全国许多地方学区房的房价都有非常大的涨幅。一些一线城市的学区房已然已经涨到了天价，而大部分小城市的热度只能算尚可，户籍管理越来越严格后，没有学区房也就意味着不能“走关系”读书了。而我新到的城市，由于城市人口偏少，楼市库存空置较多，楼市刚需程度不大，最好的学校的学区房对于房价来说并没有多少附加值，但是至少可以保证不会亏，但是换做帝都等某些城市，我这点钱仅够买一厕所，也就只能呵呵了。

2.房子应该怎么筛选？（本段适合没有买房经验的年轻人，老鸟可以略过）

任何房子都不会是最完美的，因为总会有不同的想法变化以及生活需求变化在时光中交替。许多人在购买房子的时候经常容易迷茫，没有找到房子选择上最核心的问题。在我看来，根据自己（全家）的用房计划来选购是比较合理的，如果能够尽可能详尽自己未来多年的计划，那选购房子就是一个萝卜一个坑那么简单事情了。

举个栗子，这里我以我自己的经验来做一个选购筛选介绍：

选购点以及优先级排序，房子属于结构功能以及附加属性的商品，大家要先将所有希望具有的功能属性标示出来，并且做出优先级的排序，不同级别的优先级配上不同的分值，比如1-5分分别表示：尚可、可以、不错、很好、买买买这几种级别，最后按照自己的体系去筛选房子就比较快了。如果遇到了不合理的地方，就调整优先级的分值最终筛选出来的房子都会是比较适合自己的了。一些属性之间还有一定的相关性，有此消彼长也有BUFF加成，需要综合全面考虑。最终建议保留5个左右的核心选购条件，并且列表选购过程中的细分点可以让你更好的了解房子的优点和短板。

主要选购点如下：

购买时间：这个不得不说一下，如果可以在市场低谷入手是非常划算的，我自己亲戚家就是教训，买了不到半年，遇到开发商清盘，楼对面同样的房子，他朋友便宜了10w就买到了。但是各地行情不一，各位购买的时候要花一点时间研究下近期的行情，无论是全市的大行情还是具体到一个小区的实际行情都需要了解清楚。

看到帝都这样的价格也是给跪了，我这点钱只够买一个厕所，o(╯□╰)o

刚需：是否是刚需房，比如婚房、学区房、改善性住房等，如果都需要具备，不同的属性可以给于不同的分值，比如适合婚房不适合学区（新小区），适合学区不太适合婚房（二手房），还有两者都适合的二手未装修毛坯房。

价格：主要分贷款以及全款，前者除开首付部分后有一定的弹性预算浮动，而全款一般很难上涨，预算定了多少就是多少，订好了可支配的价格后，可以根据价格来预算出可以购买的面积范围。这里需要注意的是还需要预算出装修的费用，而对于大多数新手来讲，这一块不是很清楚。这里可以通过考察本地一些装饰公司给出的套餐价格，比如多少钱包入住来进行大致的估算。

面积：面积越大，住起来自然是更舒服，但是装修费用更高，物管费更高，平时的清洁更麻烦等，也需要考虑到。

套型：由入住人数来对卧室数量进行计划，如果计划有小孩或者二胎，就需要向更多卧室的户型倾斜。一些多变户型可以分时段满足不同的需求，可以优先考虑。

户型：户型和面积以及套型以及朝向位置等密切相关，并且户型牵涉到太多的细节问题，此处不便于展开。除了找风水先生，比较低碳环保、快捷简单的方法是网上找一些打分表进行测试。

楼层：这里还要区分有电梯的高层和多层，一般多层底楼（潮湿多蚊虫）和顶楼（漏雨，装修（上楼费）贵）最便宜，中间相较而言贵一些，别的更多是看个人喜好，只需要考虑老人小孩上下楼问题就行，如果有超过60以上的老人，就建议不要购买超过3层的楼层了。电梯楼层是一个技术活，太低的一般潮湿采光差，最高的虽然采光视野好，但是有可能主干交通道路的噪音、夜间照明因为无遮挡，会比较明显，中间层在上下两个可调范围内，但是具体房子位置需要实地综合考察，没有固定的最优楼层。比如下图所示：

别笑，我美术也是体育老师教的

地段：地段除了和投资的潜力息息相关外，主要是关乎到每天的日常生活、交通上的便利。原则上步行10分钟，距离在1KM左右可以到达地铁、商业中心、医院、学校会比较宜居。与公司的交通也需要做考虑，除了考察各种通勤方式，还可以在高峰时段看百度地图的实时路况来了解，早晚高峰是否拥堵。此外地段还关乎房价未来的价格变化，是必须要考虑到的一项。新楼盘在地段上有一个发展的迟滞，并且一些开发商宣传的政府规划现实中能够实现的其实并不多，因为有一些规划的是可能随时调整的。加上一些无良的商家虚假营销也是容易让很多人上当，到了正真住进去后才发现卖的是狗肉。

使用时间：除了计划中的，还需要考虑到发展性的，比如因为工作变动，职业变动，生意变动等大方向的调整很可能会打乱你原有的计划，所以使用时间上还需要将可能有的变动预估出来，这样学区房、儿童房等时间需求比较长的属性就变得不是那么的重要，而一些每天上下班生活圈等属性比重就会大很多。一般的职业规划都会有一个工作变动的平均参考年限，可以根据前辈们的发展情况进行预估，比如我之前的一个朋友，工作调动后卖掉房子，谁知道3年后又调回来了，因为怕再有变动，现在就只好租房住了。

经过以上选购点的粗略的筛选，一套xx价格x室x厅x楼紧靠xx站使用xx年打算xx的房子就基本上有了雏形了。带着以上阈值去筛选房子，就可以比较高效的筛选出一些待选目标，如果遇到几套都可以选择的，再通过一些更细节的对比来进行选择就可以了。

3.我选房子的前前后后

先放一张女儿的儿童房的湖景镇楼

前面已经介绍了购买房子的起因，购买房子的经过大概有一个月的时间，看似很长，其实期间主要是手续上耽误的时间比较多。真正选房子到买房子的时间其实是很短的。虽然做了大量的准备工作，但是遇到一些突发问题的时候还是有点措手不及。特别是手续上，如果有一个中介帮忙过户就会好很多，可以节约一些时间。

对我而言，优先考虑的就是学校了，这个就很简单，学区房的范围就是房子选购的范围。加上本市我只有一套房，所以面积我竟可能买足够大的，卧室较多的，这样双方父母来玩周末才有住的地方。价格上因为前面一套房刚买不久，手上闲钱比较少，又需要购买面积大的，就只能选择一些性价比高的老小区了。加上新小区一般是电梯，考虑到公摊大、物管以及停车费用较高，并且交房时间、周边建设都比较晚，读书来不及了，并且配套设施都不够完善，所以全都直接pass了。同事有在本地住了十多年的，对于本地的房子特别是他住的小区非常熟悉了，经过咨询，非常符合我现有的选购需求，公立（主要是便宜）的幼稚园和小学都紧靠小区，硬件条件也非常好，步行上学不超过5分钟，也就是等于在家门口上学，所以索性就在朋友住的小区找二手房。

小区内绿化一览，楼间距挺大的，图中可是人行道

我选择的老小区都是多层，最高7楼，因为地段非常好，所以入住率奇高，小区分为4个区，有2个区后修建的，容积率太高，停车都非常麻烦，所以直接选择容积率较低的区，但是因为这两个区容积率实在是太低了。咨询了一圈，1-6楼都没有任何人卖，就算不是自己住的都是出租的形式，按照目前的租金以及通涨计算，都在50w上下，而且同事的一个朋友2个月前刚卖了一套带装修的3楼的52w。而挂出在卖的只有几户顶楼，且因为不在本地居住了，加上楼层较高，年限较长有漏水等问题，所以才有人卖，有毛坯价格30w，有带装修的40W，这可是4套1的大户型。大致的价格就是一平米还不到同等级地段的新建小区的一半价格，所以性价比很高。

毛坯房，但是好在水电气全通，地面水泥收光，不介意其实可以直接入户

关于顶楼多说两句，多层的顶楼其实是我小时候梦寐以求的楼层，因为带一个同面积的楼顶，可以种蔬果花草，还可以喂鱼，搭建一个小屋子还可以放杂物，而在我看的几家户型中有一家湖景房位置非常好，卧室可以直接看到小区对面的湿地公园，视野开阔，且不当西晒，加上街道到房屋的位置也比较远，绿化能够完全将汽车噪音完全隔绝，能听见的只有小鸟的叫声。而且这家还是毛坯房，也就是我还可以自己装修，要知道十多年前的装修，放到了现在已经非常旧了，重新装修拆除费用也不菲，毕竟自己还要住十来年的，所以带装修这个价格还不如自己花钱装修，且可以丰俭由人。所以基本就确定了毛坯顶楼OK。

楼顶的斜顶已经有一点漏水，不过这个很好处理。

选购上我多说两句，不同城市房屋数量不一样，如果换成北京这种城市，二手房屋数量可能成千上万套，如果人工去选择会非常耗费精力和时间，而目前比较火的一些二手房交易平台就可以很好的解决这个问题，收取费用只要是合理的，会比你自己去查房源，核实房源要节省很多时间与精力，过户也非常方便，还可以免去很多不必要的风险。本着一毛不拔的精神，我是自己去做的所有过户手续，所以没有中介费用，加上本地购二手房优惠50%契税且超过5年唯一住房无营业税，加上售价卖家给了一点优惠，也就是这套房子最终是以不到30w到手的。

比如某家网站显示的帝都真实二手房有54373套，如果自己去找岂不是海底捞吗？

以上讲到的选购要点基本上都是正反馈，但是我这种户型还是有略显不足的地方。

第一个就是楼层高，住了4年的电梯，刚去7楼感觉头都转昏了，每天爬上爬下比较累是其次，主要还是家里老人基本上住不了几年就爬不动的，不过我家还好，双方父母都还比较年轻，特别是要来这边带小孩的岳父岳母都是务农出生身体非常好，抱着我2岁半的女儿上7楼都不带喘气的。所以幼儿园+小学+初中，父母上下楼是没有问题的。此外，老小区修建电梯也在逐渐铺开了，所以说不定过几年就有政策，摇身一变多层电梯，这房子涨价是肯定的。

老人对于多层无电梯是无解的，所以一定要考虑到未来的实际情况

多层的高层送水会收上楼费，只要是牵涉到上楼都会产生费用，这是无法避免的（有条件装卷扬机的除外）

第二个就是顶楼漏水，我同事也是顶楼，我住的地方包括隔壁都是认识的熟人，08年汶川地震后都存在一定漏水问题，但是，比较良心的是小区物业负责维修漏水，这个倒还是第一次遇到，十多年都还负责。物业正好近期在处理漏水，正好赶上了，所以漏水的问题也可以解决，关键是还不用自己出钱。

相关搜索1600000个，就理论和经验上来说这个问题绝对是会面临的

第三个是隔热保温问题，住在顶楼在夏季会非常的热，导致空调效果差，冬季也会比较冷，从节能环保的角度考虑，这个问题也是比较棘手的，我同事那个户型是顶楼且当西晒，夏季一个月500多的电费也是没谁了。不过还好，顶楼是自带隔热板的，加上我这套是最东面的户型，所以西晒问题不严重，在最热的8月看房的时候去过几次，实际体验下来，还能接受。

现在装修用得比较多的隔热砖

楼顶自带隔热板，隔热效果还不错的

四、奶爸给90后值友的一些关于购房的建议

成家立业是自古以来的祖训，而快节奏的信息时代反而很多人不得不先立业后成家。虽然人生的轨迹不尽相同，但是大多数最后还是会走向这一共同的方向。我身边有许多90后的同事朋友也开始选购房子了，和我几年前刚买房子的时候差不多，对未来充满着理想与抱负，也充满着许多疑问。

婚房的问题：很多人包括我都将人生第一套房子看得比较重要，希望是一个十全十美的房子，但是我个人觉得如果可以，尽可能购买便宜一点的，装修也尽可能简单，因为刚开始其实对于房子需求还是比较陌生的，无论是装修还是具体的用法都还会有许多观念随着成长而不断地变化。如果可以，购买条件不错的二手房是首选，节约很多精力和金钱，这样经济压力就会很小很多，多一点生活，日子才会比较滋润。

孩子的问题：如果感情工作上还存在一些变动，孩子学区房在购房时候占有的比重相对会低一些，比如我12年购房，14年孩子出生，17年孩子要入学的时候，直接选择了一个更适合读书的学区房。如果我当年就直接选择看的一套2手带装修的房子，我现在就有钱可以换普拉多了。 特别是装修投入的大把大把的钱现在看来是最不值的。

买车还是买位置：大城市里面的人上班都比较远，有人选择开车上下班，买一个比较远的，有人选择了公共交通，住得地方离公司近一些。前者给予了你更大的活动范围，可以享受生活；后者给予了你多的闲暇时间，可以思考生活。且对于不同的工作种类，适应的情况也不一样。有些工作是跑出来的，有车也能够快速回本儿，提高业绩，而有些工作是坐出来的，车对于工作的帮助不会太大。我只想说，看个人情况来选择不同的生活方式吧，只是如果同事全都住得远，而只有你住得近，突发加班的情况你肯定是最多的，别问我是怎么知道的。

有了车，网购再多也不怕搬运不了，全车都装满了国庆期间购买的材料（我爬了3次才全部搬上去 ）

好了，经验之谈就到这里，下一篇是亲自动手对毛坯二手房进行改造的生活记录。（又要剁手了）

为了过生活家考核任务，喜欢本系列的朋友记得 关注+点赞，最重要的的是 打赏 打赏 打赏 哟亲~

（PS文中部分图片素材取自网络，如有侵权，烦请告知）