改善性住房能不能买？公积金和商贷该如何选择？

一、改善性住房还能不能买？

当前（2025年四季度）国内房地产正处于“库存历史高位+价格深度回调+政策托底”的三重叠加阶段，大致对应一轮完整周期里的“衰退后期—萧条初期”阶段。虽然离真正的复苏虽然还有距离，但是对于刚需和改善其实已经可以考虑入手了。这么说的原因主要是以下几点：

首先，从政策面上看。限购、首付、利率、税费均已回到 2014 年“宽松期”水平，部分城市“认房不认贷”、首付 15%、利率 3 字头，是十年最友好窗口。

其次，从量价方面看。目前库存高、议价空间大，二手房源充沛，可以从容挑选并压价。新房赠送面积大得房率高，品质好交付标准高，议价难度低。总结起来就是，面积更大、品质更卷、门槛更低、折扣更狠。

最后，租金回报率趋于合理。现在一线住宅毛租金收益率普遍1.5-2%，二线和强二线2-3%，以我所在二线省会城市（或称新一线）为例，部分小区租金回报已经达到3%及以上，已经低于公积金首套利率2.6%，与二套房公积金利率3.075%和商贷3.15%接近，且远高于银行中长期存款利率（大额存单3年期1.6%，5年期1.85%）。

如果是刚需或改善性住房，毕竟房子是用来住的，如果因为工作、教育、家庭规划的现实需要，在现金流安全的情况下，现在是“慢慢砍价的买方市场”，可以“逢低慢挑”，购入自己理想的住房。

如果是投资需求，现在称不上历史级大底，只有一线及强二线核心地段、具备稀缺学区或景观资源，且价格足够低估的情况下，具备一定投资价值。

总之，未来房地产的分化会比较明显，全面普涨格局至少在中期维度无法实现，所以不太建议随意买房。如果要买房，一定要选择具有稀缺性且不可替代价值的核心房产，比如一流的优质学区。

二、公积金和商贷该如何选择？

如果要购买刚需房（首套），能使用公积金必定是公积金，毕竟利率只有2.6%，远低于3.15%的商贷，甚至也已经低于3%的租售比，属于稳赚（不考虑房价变化）。也就是说，售价100万的房子，月租金就是2500元，一年租金3万，租售比3%，而贷款利率只有2.6%，就可以实现“以租养贷”，所以相对划算。

但是二套房方面公积金利率为3.075%，现在购买改善型住房 （二套及以上）的打算，在当前利率环境下，是选择公积金划算？还是商贷划算？这里以我们当地利率水平购买一套价值200万房产情况进行分析，其实结果不重要，重在提供分析过程。

1.关键参数对比

商贷不区分套数，首付比例为15%，200万元须首付30万元，贷款170万元。贷款利率统一为LPR-35BP，当前5年期LPR为3.50%（2025年12月数据），商业贷款利率=3.50%-0.35%=3.15%。

公积金及组合贷首付比例最低20%，200万元须首付40万元，贷款160万元。二套房贷款利率固定为3.075%（公积金二套房贷款前须结清首套房贷，首套结清后仍认定为二套房）。

以房屋总价200万计，公积金及组合贷比纯商贷首付要多付5%，即多付10万元。

2.还款成本测算（30年等额本息）

商贷（170万），每月需要还款约 7306元，总利息 93万元，合计支出293万元。

公积金组合贷（160万），其中：公积金贷款100万元（双缴存职工家庭能贷到的最大额度），商贷60万元。每月合计需要还款约 6835元，总利息 86万元，合计支出286万元。

从30年成本考虑，公积金组合贷月供低495元，总成本少7万元。不过，我们先不要着急下结论，表面上公积金组合贷总利息是少了，但是却需要多付首付10万元，若将此资金用于理财（按年化4%计算），30年潜在收益约21.1万元。

因此，净成本对比结果是公积金方案实际多支出约 14.1万元（21.1万理财收益 - 7万利息节省）。即便是投资能力不足，按照1.85%的无风险利率（五年期大额存单利率）计算，30年总收益也有7.3万元，也足可以覆盖多支付的成本。

3.利率变化风险分析

从历史上看，公积金利率较商贷利率具有较大优势，其中房地产上涨最快那几年，两者之间利率差能到2%以上（首套），但就当下的情况来看，两者利率差已经非常接近，尤其是二套房，仅仅相差0.075%，而且就未来5年趋势看，这种较低情况还可能维持。

• LPR下行趋势显著：

  • 近20年贷款基准利率从6.12%（2006年）降至3.50%（2025年），其中2024年单次降幅就达25BP，2024-2025年5年期LPR累计降幅达60BP。

  • 若未来LPR继续下降（如降至3.0%），商贷利率可同步降至2.65%，反超公积金利率优势。

• 公积金利率调整滞后：

  • 公积金利率由央行统一调整，2022-2025年仅下调2次，变动频率远低于LPR。

  • 存量公积金利率每年1月1日调整，商贷重定价周期更灵活（可选3/6/12个月），能更快享受降息红利。

  • 当前3.075%已是历史低位，未来下调空间有限。

4.决策建议

对比公积金及组合贷款，商业贷款首付少10万，现金流更充裕，长期总成本虽然略高，但投资收益可覆盖总成本，且灵活性比较好，随LPR快速下调，未来可能在一定时期内反超公积金贷款利率，因此首推商贷。

但是如果投资能力不足，或者担心未来公积金和商贷两者利息差扩大，那么在多付首付不影响现金流的情况下，选择公积金也可以。

风险提示：若LPR大幅反弹，商贷成本可能升高。建议关注央行政策，优先选择支持季度重定价的银行。