李嘉诚放大招！400套房40万起售大湾区，机会还是套路？

长江实业旗下和记黄埔近日向香港买家集中推售大湾区400套房源，覆盖惠州（主力300套）、中山、广州、东莞四城，最低总价约40万元起。其中，惠州泷珀花园51㎡一房户型最新单价为8632元/㎡（此前备案价区间为1.04万~1.4万元/㎡，降幅最高达38.9%）；东莞海逸豪庭别墅单价从2023年峰值6.8万元/㎡回落至当前1.8万~3.6万元/㎡，部分房源降幅近60%，价格几近“腰斩”。

此次抛售项目均为早年低价囤地成果，如东莞海逸豪庭地块于1999年购入，广州逸翠庄园于2012年启动开发，土地成本极低。即便当前大幅降价，因开发周期超20年，利润率仍超35%（惠州项目土地成本约1800元/㎡，东莞项目早期楼面价不足1000元/㎡）。以东莞项目为例，其建安成本预估不足5000元/㎡，当前高层住宅参考均价约1.55万元/㎡（叠加别墅约2.18万元/㎡），即便降价销售仍可获利。

同步动作包括以作价50亿港元挂牌出售香港深水湾道79号祖宅（1963年以65万港元购入），以及推进全球港口资产重组（涉及巴拿马运河港口的190亿美元交易因中方监管介入暂缓）。长实内地土储较2020年减少1100万平方呎（约16%），同期海外投资加速布局东南亚物流（如注资科技平台NEXX）及欧洲可再生能源，引发市场对其“套现反哺海外扩张”的揣测。

李嘉诚此举实为“低成本去库存”战术与全球资本再配置的缩影。对港人而言，40万总价看似实现“居住自由”，实则是以通勤成本（惠州至香港单程1.5小时）和配套缺失（如惠州澳头片区3公里内无医院）置换空间的妥协方案；对市场而言，巨头甩货揭开了大湾区楼市的最后一层滤镜——当“硬基建初具规模而软配套滞后”时，惠州38%、东莞73%的腰斩式降价背后，是囤地26年的土地红利收割。