存量房贷利率, 要自动下调了

大家好，我系浪浪。

今天最大的事儿，除了A股又开始跳水之外，就是四大行公布了 “存量房贷利率的调整细则” 。

当然这话一出，我就意识到我错了，A股跳水不是事，上涨才是事儿。

存量房贷利率下调，千呼万唤终于迎来了调整细则。

按照四大行发布的公告，在9月25日起，会主动进行批量下调存量首套房贷利率，无需客户申请。

不过，主动调整仅限于选了 “LPR+上浮基点” 的房贷合同。

如果是固定利率合同，还需要单独跟银行申请，进行置换贷款发放。

而这次下调，仅针对所在当地的首套房贷合同。

什么叫当地的首套房贷呢？就是你在当地名下的唯一房贷。

比如说，在A城市有房贷，在B城市也有房贷，只要在当地属于首套，就都有调整空间。

而在同一城市，已经贷过一套，但是卖掉了之后再买的二套，也能被认定为实际情况上的首套，在调整范围内。

但是，像这类实际首套的情况，也不会自动调整，需要自己跟银行申请。

这对之前无辜被 “认为二套贷” 的人来说是好事，二套转成首套利率，估计下调幅度还比较可观。

同时，这次调整仅针对在2023年8月31日之前发放的住宅类贷款。

像公寓、写字楼、商铺之类的商业性质的房贷，不在调整范围内。

这么想想，前几年买了商铺公寓的，真的是血亏的。

亏得最多、利率最高、税费最贵，还不能享受下调利率的优惠，只能怪被中介忽悠瘸了。

没有中介的助力，谁会买那玩意来收租，收着收着，本金就没了一半。

房子还不好租了，晦气。

那利率具体能下调到多少呢？

从细则来看，是可以下调到 “发放贷款时所在城市房贷的利率下限”。

听起来有点复杂，其实抓住两个点就行了。

一个是发放贷款时，比如是2020年发放的贷款，那就是2020年。

一个所在城市房贷的利率下限，比如2020年杭州的下限是LPR，那就以这个为下限。

于是就可以推算出，在2020年买了杭州的房子，背上了LPR+60个基点的高位利率。

最低可以在调整后，变更为LPR不加基点。

直接少了60个基点的利率。

以此类推，大家可以估算一下。

不想算的也没关系，等25日一到，自会见分晓。

而如果说降低存量房贷利率，是给高位上车的房奴降杠杆。

那么新出的降低首付比例、全国认房不认贷，就是在给有购房意愿的买家加杠杆。

最近利好不断，也有人问我怎么看。

其实我的看法是比较一贯，之前我就提到过，这波利好组合不是为了让房产再来一次涨价。

而是为了不让房产继续跌，核心还是为了守住风险。

那么房产交易，本质就是双方的认知博弈了。

买卖双方见面谈笑风生，内心互道一声sb，也是常有的事儿。

在这个节点，满世界中介都想把失去的三年赚回来，情绪影响非常大，肯定会有很多买家忍不住出手。

如果你手上捏有比较劣势的房产，比如非核心城市的，可以抓住机会出掉。

而如果你是想上车核心城市的刚需，就得自己掂量一下了。

降低首付、认房不认贷，都是降低了上门的门槛。

但与此同时，个人的杠杆就变高了很多。

在这个时候，自己有没有加杠杆的能力，对未来的收入预期如何，才是衡量是否买房的决定性因素。

如果自己的现金流不行，就算房产长期看涨，也会以割肉离场的悲剧收尾。

更不要提那些在限售期间，被迫断供法拍的人儿了，都是血泪教训。

而如果想买的话，也要意识到，未来楼市的分化会越来越严重。

可能全国只有2%的房产会有增值空间，随着限购的逐渐放开，就更是如此。

资金天然会往更安全的地方流动，挑好地段和产品，太重要了。

而且，买房这个决策对人生的影响，要比之前大得多了。

之前买错了，最多赚得少或者不赚钱。

现在买错了，本金腰斩不说，还有可能会被套牢。

要留足应对不确定性的空间，这事儿真不是开玩笑的。