我只想要个南厅晒太阳，二手房购买心得、流程及其布置求助

首先，要搞清楚自己买啥样房

这个标题取得就像买房像买大白菜一样，需要就一定有钱买。为了不误导大家，我先写一下心得顺便普及一下个人情况：

1、新房还是二手房？

刚工作两年，一直在租房子状态。和同公司的老公刚刚扯证，鉴于所有的新房都是期房，且考虑到以后可能要带崽的情况，我更加倾向于二手房。

二手房的优点是有些维护的好的房子基本上不需要再装修就可以入住（省装修费），就算是需要装修虽然装修费贵些但是基本上半年后肯定可以入住，租房的钱就省下来了。

再加上由于工作区域所限（每天班车上班，班车停哪里我就住哪里），周围虽有新盘但是都是小开发商的房子，交房时间不靠谱（有一个盘老板已经跑掉了），最终锁定了海信、保利、中海的几个盘。基本开发时间都是2010年左右，基本房子都已经满二（省税），满五唯一是要碰的。

图片来源于网络，侵删

对户型的要求是南厅，南厅，南厅！重要的事情说三遍！由于生活习惯是周一到周五白天都不在家，但是周末爱好坐在窗边晒太阳喝茶看书（所处地域非南方，夏天短，剩下三个季节都挺长），主要活动区域就是客厅。并没有白天跑到床上躺着的习惯，所以南厅对我来说是相当重要的。后续看房有没有南厅都是要点，其他就希望尽量南北通透，房型规整，不吵等要求。

基本上周末就是如下这个状态（图片来源于网络，侵删）

2、与中介打交道时会发生什么

买二手房的人估计都有不少跟中介打交道的经历，靠不靠谱，是不是大中介就一定好，在此我不敢妄言，简单的分享几个和他们打交道的经历，大家可以做个参考。

1）久远到租到现在房子的时候，在各大小中介都挂上了名字。当时还单身，要求是最好是套一的房子，封闭的尽量新的小区。由于内心有一个比较中意的小区，在小中介挂名的时候仅指定了该小区。没多久，一家贼小的中介来电，据说出了套房，这个房要靠抢的，最好马上去看。我当时正在宿舍炖汤，拔了电就往那边跑，坐在中介那等房东的时候我问了一句，中介费怎么收？中介答：一个月房租。

神速的看完房后直接交了定金，当时才知道整个区域中的无数个小中介其实都在一个qq群里，房源是可以相互介绍的，一般会有一些大佬带着小中介（给介绍房源什么的，抽成）。看完房双方都很满意，中介大佬说，这个房租年付，一年两万二。然后回头跟房东说，要不便宜点，两万吧！房东点点头：行！（后查市价大约一年两万，由该房屋是开发商精装修后房东直接出租，没有家具家电，只有一台热水器）。然后大佬转头跟我说：中介费一般是俩月房租，你要不就给我个两千五吧，给你便宜点。我： 。

后续我觉得我不用说了，鉴于房子难租，我确实也挺喜欢这套房，给了两千中介费半个月后搬进了现在居住的屋子（这个是保利的）

2）在保利这个小区住了一年多，感觉周边确实很方便，再加上房价三天一涨，准备买房，首选我现在住的小区。看房过程略，总之看了大半年，房价涨的至少白奋斗10年。房东们都牛气的很，不谈价，不给你加就不错了。中间有三套看好的房子两套被别人加价抢定，另外一套直接不卖了。最终看好了我买下来的这套，因为各种原因（后面详谈），我贷款的过程中我必须使用资金监管，绕不开中介（其实买的房子就是楼上，谈价什么的都是穿着拖鞋就上去了），而房东又着急用钱，贷款的银行必须批贷快（各个中介合作的银行不同，批贷时间也不一样），贷款批下来资金监管就可以解冻了，房东就可以支配首付款了。

（图片来源于网络，侵删）

以上是背景介绍。找了好多家中介，其中有一家格外印象深刻。一进去，直接跟我说：你这个房子啊税费很高，我大概算了下得15万多！我给你找人！能给你便宜到11万左右！

我这个房子是商住两用的，除了首付要交50%以上外，各种税都不能省，不像前面说的住宅什么的满二就省多少满五就省多少。由于之前找过好多家中介，我自己在网上认真的查了一下房子具体要交什么税，哪些税。这个中介说了不算，地税局说了算。他算出来多少就是多少，最终去交税的时候人家都是要把各种参数录入系统，系统进行计算，而非人工。

该中介继续：我跟你说，这个税的算法非常麻烦，要算半天还要用好多张纸！

我：税都是国家规定的，你们怎么能帮我省呢？

中介：找人啊！找熟人！

我：你怎么算的十五万给我看一下

中介拿了一张简单的纸，各项税款名称后面加了个冒号，给了个可能要收的区间价格

我一项一项对着问，契税3%没错，这个为什么6%？国家规定XXX是差额的70%*年限等等等（这个算法后面再说）。我一项一项说完之后中介开始顾左右而言他，开始忽悠房东说他们银行有人，批贷很快之类的。

我：呵呵

最终直接走人，最终换了保利自己的中介。

以上两件简单的事情是我碰到过的实例，有人说中介水很深，有人说买房就是要绕过中介。我自己的看法是找中介能省不少事，而且很多房源都捏在中介手里。中介费该给还是要给，但是记得谈价，像我们这种麻烦了某中介一年，期间一直在看房，谈价，问问题，最终直接抛开人家是不是有些过分？也应该尊重他们的劳动。我的意思是，按劳给费用，如果没有过多的劳动，中介费该省还是要省的！

大中介比较规矩，小中介容易捡漏，不想被忽悠最好的方法是自己心中有称，很多硬指标网上都可以查到资料，心中有数，说话有理有据讲价才容易（不论房价还是中介费）。

ps.房价讲价这个事，一定要与房主面对面！面对面！面对面！但是我经历的中介基本上都要求他们帮我谈 ，呵呵，根本谈不下来，他们也不会努力的去谈。。。

3、商住两用还是纯住宅？

这个确实因人而已，大家地处城市的政策不同，家庭机构年龄层次都不同，对房子的需求是不一样的。在此我仅以自己为例，需求如下：

新婚，工作稳定，单位福利好（公积金交满），没有与父母同住的需求，没有落户需求，两三年内不考虑要孩子，如果要，只要一个。可能想养宠物（猫狗各一只）。生活简单两点一线，主要生活习惯工作日晚上回来吃饭睡觉，周末在窗边喝茶看书，基本不需招待朋友。

（图片来源于白茶微信公众号）

看完之后基本可以确定，我至少需要两居或以上的房子（有一个房间留给未来的崽，或者父母、朋友来拜访留宿，不排除成为猫狗晚上睡觉的地方）。面积不需太大，建筑面积65平-90平就足以满足需求。所居城市没有限购要求，由于有公积金的优势，优先考虑纯住宅（商住两用首付高，且不能使用公积金贷款或还款），小区有限考虑封闭小区，生活成本（水电燃气等）由于居住时间少（基本都是晚上睡觉，做饭也少）不需考虑。

目标明确后在前面说的几个盘一直转悠，最终有一套简单装修的套二，南厅南北卧加上北开放厨房的规整格局，要价182万，就在我现在租住的保利小区。跟房东谈价的过程突然想起来我楼上有一个套二在卖，装的看起来很不错，但是是商住房，闲的没事进去看了一下，发自肺腑的很喜欢。之后做了个表格列出优缺点（小编你们不考虑增加表格功能么，好好的表插进来就没了。。。做成图片又这么的小），

希望大家能看清，但是总的来说两套房的前期投入差不多（不算装修，因为简单装也可以先住着以后有钱再慢慢来），但是考虑到商住房由于税高不能落户而不好出手，虽然是刚需（自住），但是并不打算10年后依然住在这里，内心是更加倾向于182万的住宅。但是由于另外一套总价实在是低（房东急出手，后面会详写），而且装修真的不错（住了两年保养的很好），油烟机灶台都方太，家里的灯和开关集体飞利浦，基本上拎包入住，内心还是不舍的 。但是想了想还是觉得住宅更好，就联系中介谈价。心理价位是175万最好，实在不行只要房东降点我们就要了（同小区房价涨的飞快）。结果。。。几经沟通后，房东直接不！卖！了！

理由很简单，房价还会涨，人家不着急。

我的内心：

既然这样我们一方面继续看房，一方面被楼上的商住两用房挠得心痒难耐。没忍住跑去敲了门。跟房东历时3天，每天从20点聊到24点后，互相了解的非常深入，把价格砍到了105万，其中包括方太的灶具一套，方太的消毒柜，史密斯的燃气热水器和家里不能移动的所有东西。决定买这个了！

既然确定了要买，那就办手续吧！

二手房的买卖手续比新房复杂些，但是也并不是麻烦的说不清楚。

1）是否全款

全款

其实一般来说全款可以便宜一是因为全款可以避税（一部分现金给房主），二是房东拿到钱的速度非！常！快！如果房东着急用钱的话其实全款他们是愿意的。但是如果房主并不着急，全款并不是优势因为都是拿了房产证就可以拿到全款，对房主来说没区别。

贷款

贷款的流程麻烦在：

1、买卖双方需要去贷款银行面签；

2、批贷时间因银行而异，有些银行审批流程很长，很耽误时间，如果房价涨的太快房主可能会毁约；

3、房产过户时需要买卖双方及银行的人都在场，约起来麻烦；

4、取房产证的时候银行还要来人。

2）二手房买卖流程简要介绍

其实整个流程张大妈上有不少人介绍了，为了文章的总体性我简要说一下，一般流程如下：

签约（同时交中介费、定金）-评估-面签（去银行）-网签-交公维-银行审批-首付到位（资金监管）-房屋过户、交税-首付解冻-拿房产证-银行放款。

其中只要在过户之前，网签和交公维可以放在最后，其他的都可以同时进行或者顺序打乱。我们因为特殊情况，签合同的时候没交中介费和订金，过户当天才交。首付也是银行审批下来了才交的。

3）二手房的税费及杂费

现在基本上所有花费都是买方包，我们因为买的是商住两用所以纯住宅的税费我仅仅讲一下我知道的：

图片来源于网络，侵删

住宅。

营业税：不足两年5.6%，超两年可省，两年的计算方法是根据房产证、契税发票和票据三种中最早的算。

契税:90平以下首套1%（买方），二套3%；90-140平首套1.5%，二套3%，别墅不分首二套都是4%

个税：满五唯一免征，不符合要求则是成交总额的1%或利润部分×20%

土地增值税：住宅免征

印花税：住宅免征

附加税：根据地方情况征收

其他杂费：公维比较多，按面积算，依情况而定。其他的杂费如评估费，登记费等等我就没记了，不过都是小头。

商住两用：

营业税：不足2年：房屋总价的5.6%，超过2年（含2年）：房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%

契税:3%

个税：利润部分的20%

土地增值税：5%（无法提供完全票据按金额的5%），按四进差额累进税率计算，税率为30%～60%

印花税：0.5%

附加税：根据地方情况征收

其他杂费：公维比较多，按面积算，依情况而定。其他的杂费如评估费，登记费等等我就没记了，不过都是小头。

以上是我能记住的，整个交的过程都是直接录入电脑，不存在人工操控部分，所以没有什么可说的。其中可能会比较高的地方就是土地增值税，如果买入卖出价相差很大的话这个税费会非常高。所以全款的优势也在于此，如果不需要贷款的话成交价完全可以做的比较低。

有一种方式是高评估房价，以贷出更多的钱来弥补税费或者首付，这个有风险是多贷出来的钱房东要给你才行，有人这样做后房主后续将买方告上法庭要求以评估价补全房款。而且此种方法仅适用于本身房价很高的房子，如果本身房价不高，多贷出来的钱可能税费、首付依然不够（一般针对商住两用房，因为首付需要50%以上）。

4）买房的全过程（可能是个例）

接下来讲讲我们买房的全过程，可能是个例但是也能给大家一些参考。

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讲价过程：

看好的房子已经挂了三个月，最初是120万包个税，后来降到110万不包税。我们进行谈判的时候得知男主人有一批货被压住，另借了朋友600万在这批货上（疑似高利贷）。为了还钱已经卖了一个住宅和一个商铺。

这个房子买的时候正值限购，所以买的商住两用，将之前的精装全部拆掉重装，大概花了15万以上。房主手头还有一套期房，因为没有房产证所以不能交易，无奈之下只能把自己自住的这套房拿出来。

一直卖不出去的原因主要是总价高，虽然是商住两用但是一般还是作为住宅使用，不能落户，产权小，全款或者贷款能负担的人都比较少。总的来说就是好租难卖。

我们使出了九牛二虎之力，因为知道这套房子他们是99万买的（有发票），也知道他们的难处，我们租的房子是9月到期还不着急搬，最终达成一致他们可以住到7月1日，期间产生的物业水电费自己承担，105万成交。

买房流程：

整个流程下来，因为我们必须要贷款，所以中间的过程如前面所示，一般来说要交了首付，银行批贷款（3-7个工作日），然后才能过户。一般来说不通过中介的话首付直接交给房东就可以了，但是鉴于他们借了高利贷，还差100万要3月20日还，我们心里不踏实怕他们携款不卖。

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光脚不怕穿鞋的，如果出现这种情况房主不配合过户，首先首付是一时半会追不回来，其次打官司也非常麻烦。我们坚持要做资金监管（将首付冻结在账户中，拿到过户通知后再解冻），某中介因为流程太规范不能催银行，房东不愿意他们，怕批贷时间过长。我们纠结了很久觉得不能因为一套房而冒这样的风险，所以和房东分别去找了其他中介，其中一个就是我前面提到的中介示例二。

最终几经周折与保利的中介签约，条件是中介费打折（之前不需要他们的服务，仅资金监管、过户流程等需要协助）、订金不付，所有需要花钱的地方全部等到银行批贷后再进行，如果3月18日前银行不能批贷，合同作废，一切花费都没有，批贷前房东还可以继续带人看房，但是仅在不能批贷的情况下可以另卖他人。这样大家的风险都降到最小。

几经催促之后三天审批就下来了，接下来去交首付做资金担保，交公维，网签，然后过户成功，3月22日银行就已经将款项放给房主。买房成功！

【求助】这种户型怎么布置才合理？

户型图

粗陋的户型图如下所示，因为每次去房子的时候都在讲话，没有好好的量过房子的大小，最后简单的把某些地方量了一下，用网上的软件画了个示意图，客厅和房间的比例大概差不多，厨房画小了，而且还有一个南窗在里面没有画，具体的数据可能要等交房之后自己才能慢慢量了。

原来的装修

简单放两张南厅、厨房和餐厅的照片。

从图上可能有一些色差，但是他家的壁纸是灰色发绿，所有踢脚线包边都是那种乳淡绿色。。。地板基本上金柚木色。风格是所谓的田园小清新。。。

我希望的家（图片来源于网络侵删）

首先打算使用全屋刷新服务，将整个墙面都刷成白色（据说可以模糊界限，显大）。

如果餐厅和客厅中间的墙非承重墙，打算将墙面打掉直到厨房门。重新做玻璃隔断类似如下：

这样既让厨房的南窗进来的阳光照到客厅和走廊，又可以在视觉上让客厅显大，还可以稍微遮一下我觉得不算好看的厨房，也不影响我在厨房炒菜的油烟进屋。

根据生活习惯，我打算不将客厅布置成传统的沙发及电视组合，将客厅和餐厅功能互换。在客厅中间摆一张1.8m的长桌，一边作为吃饭，一边作为喝茶，工作，看书的地方。类似如下的感觉：

原餐厅的位置之后如需要可能会悬挂电视，地上铺好地毯后放两个无印良品的懒人沙发。一方面如果看电视基本都是晚上，不需要占着阳光最好的位置；一方面，懒人沙发可以挪动，天气好蹲在窗边也是可以的，而且餐厅位置还可作为活动健身区域，一举多得。类似这样

根据想法我大致的画了个图：

请忽略我放下客厅右下角的沙发，那个位置我可能想放一个餐边柜。餐厅和主卧画出来的柜是之前房主自己打的顶天立地柜，不能移动。

可能暂时看起来家里比较空，但是我的想法是：

家中需要留白，以应对日后生活习惯中的种种创造和习惯的改变

不大喜欢房子还没住进去，所有的家具都已经到位，半数的柜子架子都是空的，家里满满当当不能再容下更多的改造。以我父母家为例，开始父亲喝茶的地方在电视附近，但是姥姥搬过来住之后每天都在看电视，父亲又将主卧的角落重新布置成了茶室。开始根据生活习惯布置的家随着时间的推移而慢慢改变。

【求助1】厨房墙的更改

厨房墙如不是承重墙，我改成玻璃隔断是不是之后清洁起来比较费劲？另外在已装修好的房子里砸墙需要注意什么？

【求助2】走廊空间如何利用？

户型图画的不好，但是走廊基本上跟防盗门一样宽，如果厨房的墙无法更改，整个走廊都很暗，暂时除了做一些挂钩挂衣服外，没有什么好的布置方法。由于是把边户型，所以鞋柜放在外面走廊上，仅有部分新鞋放在家里，是不是把鞋挂在墙上比较好？

【求助3】客厅长桌布置

因为一直很喜欢长桌所以这次打算花血本买一个自己喜欢的桌子，由于整个客厅长度不够，只打算用1.8m的长桌，如可以定制则宽度设置为70cm或75cm，不可定制一般均为85cm。之前放上来的图片我是很喜欢书架的，但是鉴于实在不喜欢擦灰并且要入小米扫地机器人和擦地机器人，所有的家具都打算买那种细细长腿的款。如果不放书架的话如下几个家具大家觉得放那个对生活更有帮助？（预算有限，顶多除了桌椅外再购置一样东西）

在此需感谢张大妈新开的新锐频道，在里面我找到了不少非常喜欢的品牌（主要是吃的）

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【求助4】黑胡桃木餐桌市场差价大，以下几个品牌的餐桌哪家最好？

以下排列又便宜到贵，卡片插进去是最小尺寸的价格，180cm长得价格要点进去选中才能看见。型式尺寸均为180cm*85cm*75cm，最后一个就是一个念想，，，对古代建筑工匠的敬佩！

以下几个品牌暂时内心比较中意 二黑木作。前面几家都说有轻微晃动的问题，整个桌子都在60kg左右。而二黑木作家的据说加厚了面板并且中间有钢筋，整体有100kg。我考虑想要的桌子比较大，是不是这样会稳固一点？

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