2025年房价还会跌吗？是买还是卖？

岁末年初，我们都会回顾过去，展望未来。关于2025年的楼市，也各有各的预测——

先说悲观派，近日，高盛发布《中国房地产2025年展望触底在望》报告，提到如果没有救市政策，房价可能会再跌20%-25%。一时间网络上有些人便人心慌慌，有的甚至想敢快割肉卖房——

但是看报告不要断章取义，因为高盛在报告中也提到：如果有万亿级财政支持，房价最快2025年底就能企稳。而高盛此前曾预测房价在2027年才会触底，但因9月底政策大转向，房价触底时间大幅提前到2025年。因此，不管是权威机构，还是各路专家预言，我们也就听听罢了，切不可过于迷信权威。

再说乐观派，1月31日，克而瑞地产研究中心发布报告称，预计2025年上半年楼市止跌基本可以完成，而下半年或将延续弱复苏走势。预期2025年将有8个城市成交规模率先回稳，这8个城市分别为：杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。

另外，近日地产圈也在流传一张未来楼市预测图（如下），有人甚至说是基于大数据AI生成的，显示2025年楼市将企稳回升，从这张图看，2025年将是楼市入手的最佳时机，此后价格将会一路攀升。

那么，究竟信谁的？如何定义2025年的楼市走势？是悲观还是乐观？从本期开始，小编将结合专业机构分析、专家预测等，重点从经济学的基本原理，立足房地产作为市场上商品的角度，分2期来为大家讲几点基本的逻辑，以便做到清者自清，增强自辨能力。

之一：看透当前房价下跌本质

经济学认为，价值规律是通过价格围绕价值波动表现出来的。在市场上，发生价格与价值相背离，主要是由市场上的商品供给和需求不平衡引起的。

这里面有句话非常重要，价格围绕价值波动，也就是说，价格一般不会偏离商品本身的价值波动幅度太大，否则是不正常的。但是在当前的房地产市场，却出现了一种非常奇怪的现象，有很多房子价格出现了较大幅度的下跌，有的甚至“腰斩”，严重背离其房产价值，其根源就在于需求出现了断涯式萎缩，甚至枯竭。而需求出现萎缩的根源则在于大家对未来房产地市场信心不足，买涨不买跌，都在观望而不出手，从而出现了购买需求冻结现象。

比如：一个楼盘130多平挂牌450万元的1套房子，其当初新房购买价400万元，单价3万/平，在市场低迷、大家都观望的情况下，房主一降再降，当降到400万元时，加上税费、贷款利息已赔钱，处于心理底线状态，但是还卖不出去。然后，继续再降到350万元，有客户心动去看房子，但怕继续跌还是不敢买，最后房主急需用钱，赔钱100万，300万抛售，最终成交。

这时候，一旦同一楼盘出现这样一套先例，由于房产属于大宗商品交易，成交笔数较少，于是中介和客户就以此为参考价，定义同一小区其它房子，从而导致价格体系就出现了紊乱和崩塌。

但是，从商品学角度看，这套房子难道就真的仅值300万？显然不是，开发商当初建造房子各种成本合计也许都超过300万，这个价格只是个别房东急于出手时的割肉价格，并不代表同一小区的真实价格。不急于用钱的，你给400万元人家也不一定愿意卖。但是为啥就是卖不上价格？主要还是大家对市场的预期缺乏信心，没有敢接盘的了，300万买了，还怕继续跌到250万，所以大家都在观望，所以需求出现了短期冻结，所以价格体系就失真了。

马克思认为，从商品——货币的过程是“惊险的跳跃”，这个跳跃如果不成功，摔坏的不是商品，而是商品所有者。这一观点说明如果商品卖不出去，一切价格都是空谈。具体到当下的楼市，但凡在正常的房地产市场行情中，有卖的有买的，房产需求能够正常流动，都不至于出现今天的这种房产价格断崖式下跌行情。尤其是如果大家预期房产会持续上涨，400万都会往里冲，都感觉很值了。

因此，我们可以总结一下，当房产作为一种商品在市场上流通，各种面积大小、地段、配套等房子本来会满足不同人的需求，处于正常流通情况下，价格体系无疑会是一种稳定状态。

但是在上一轮房产上涨过程中，由于出台了过于严厉的房地产限购、限贷、限价等政策打压需求，外加三年疫情消耗、又碰上经济低迷、就业压力加大、人口红利消失等多重因素，严重打压了房地产需求端，导致出现了需求断崖式衰减，从而大家对市场出现了一致的悲观预期，才出现了价格大幅下滑，并严重背离了房产本身价值，并由此形成了连锁反应和恶性循环。

价格越降，越不敢买，越悲观，越没有信心，越不敢出手，从而导致供需链条出现了断档，原本正常的有买有卖体系转不动了，这才是当前房产价格跌跌不休的根源所在。

之二：别乱比！与美国次级贷、日本房地产泡沫两码事

除了国内因素外，对比发达国家房产经历的历程，大家现在对房地产后市还有两种担心：一是认为我们楼市调整的幅度，可能会走日本的老路，持续下跌很多年；二是房地产市场危机是否会引发美国2007、2008年的次贷危机？

关于这两个问题，近日，有“中国最懂经济的市长”之称的黄奇帆1月21日在一场峰会上，对当前房地产形势，给出了明确的判断：中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因。其观点的核心思想是：

第一，美国的次贷危机，是美国政府在2000年遇上了互联网泡沫危机和“911”以后，美国经济低迷，为了启动经济，搞的破天荒的、违反经济规律的决策的结果。

当时所有美国人，买房通通可以零首付，一点本金都不要，买了以后房价如果涨了20%，还允许套现再借一次钱，把里边增值了的、变成本金的20%套现。此外，银行把次贷打个包，作为CDS债券，在美国的资本市场发债，而且还可以放大40倍，也就是你有一亿买债券可以买成40亿，可以透支。最后，次贷危机来了，雷曼兄弟公司倒闭，引发整个海啸，形成全世界10万亿美元的资产坏账。

而中国房地产，从来没有搞零首付，房地产的各种不良债务，从来没有当作一个包去发债券，加高杠杆地发债。所以，国内的房地产破产，也是一家公司的破产，如果有坏账，也只是局部的坏账，没有几十倍杠杆变成金融市场的坏账，也没有发疯一样的高杠杆、零首付让老百姓买房，变成许多泡沫。所以，中国不存在美国次级贷这样的“金融基因”。中国房地产，哪怕现在有问题，核心还是一个“库存太大”的问题，是一个房产公司负债率比较高的问题。

第二，我们不能把这次国内房地产的调整，跟日本90年的房地产调整放在一个台面上去讨论。日本的房地产，拖累日本经济25年、30年，核心是因为日本的房地产泡沫调整，和日本的金融系统泡沫崩盘是结合在一起的。而且这个金融系统泡沫崩盘，不是房地产泡沫带动金融系统崩盘，而是日元本身。

在80年代，日元升值了2倍，到了90年以后，日元又贬值了两倍。一进一出，差不多有三倍四倍的震荡。这个日元升值和贬值是美国对付日本世界级的金融“割韭菜”。金融摧毁，再加上房地产泡沫——等到日元一贬值，整个鸡飞蛋打，火上浇油。

此外，在90年日本房地产泡沫崩盘的时候，日本的城市化率已经达到77%，达到了顶峰。而中国户籍人口城市化率才到48%，未来有足够的循环空间，可以化解今天的房地产问题。

因此， 别乱比，中国当下房地产调整与美国次级贷，日本房地产泡沫完全不可比、两码事，以史为鉴可以明得失，但要放在不同大环境、大背景下，具体问题具体分析。

之三：未来房地产之路，

不会太好，也不会太差

从以上国内因素分析，并对比发达国家的区别，我们对2025年的楼市，其实没有必要那么悲观，更不必谈房色变，危言耸听。国内的房产市场其实更多的是“政策市”，而当前的政策层面打出了前所未见的楼市组合拳，一切都在向好的方向发展。

宏观层面看，9.26中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，12.9政治局会议定调“稳住楼市”，12.12经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，政策目标明确，楼市政策方向更加清晰。

微观层面看，促进需求方面，加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；核心城市限制性政策有望继续优化，一线城市继续优化限购政策；加大购房补贴力度等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动市场活跃度提升；对购房者来说“四个降低”和“四个取消”，不断调降了购房门槛和成本。
供给侧方面，去库存政策的加快落地推进;专项债收购存量闲置土地的配套政策继续完善；存量商品房收储政策、盘活商办用房转为租赁住房，都在消化库存。此外，“好房子”建设、项目融资“白名单”、保交房等也将持续落地，持续改善房地产企业资金环境，继续修复企业和购房者市场预期。

图片

因此，虽然短期内供给端的压力依然存在，但通过政策支持和企业自身调整，市场有望在未来几年内逐渐回暖。尤其是在核心城市，随着居民购房能力和意愿的增强，市场需求也将随之增加。长期来看，房地产市场仍具备较大的发展潜力。
所以，在小编看来，对当前的房子不管是买还是卖，我们一定要保持理性的认识。一定要认清当前的房地产市场其实是一个供需并不充分的市场，是一个需求被压抑未释放的市场，是一个非正常的流通市场，这时候动不动用市面上的一些房产成交价格极端案例去衡量房产价值，是有失偏颇的，是不科学和合理的。

尤其是对那些过于敏感、关注房产价格波动的卖房者，看见一点风吹草动，就焦虑沉不住气，就急火火想去卖房止损，那只能说太没有战略定力了，这种人无论投资股票、基金肯定也发不了财，投资任何一种产品都需要有耐心和定力。除非是急于用钱，或确实撑不下去了，否则真没有必要急于赔本卖房。当然，如果是换房，就算赔本卖，但又紧接着买新房也便宜，以低价换低价，这样操作也是可行的。
最后小编想说的是，不管当下的房产行情如何跌宕起伏，莫要慌！从经济学价值角度看，房产作为一种每个家庭必备的固定资产，加之土地的稀缺性，从长期来说，房产仍是一种有效的保值增值手段，当你放在一个相当长的历史时期回头来看时，仍然是跑赢通货膨胀的最有力资产配置工具。但前提是你要增持优质资产，要沉得住气，经得住价格波动周期的考验。

因为，这个世界没有任何一种资产投资是一条直线走到底，就算我们常说的货币天然是金银，也都是经历了价格起起伏伏，才达到了今天的历史价格高点，又何况房地产呢？