潘石屹再预言未来楼市，前两次已应验，这次大概率也是对的

在中国楼市中，能够连续两次逃顶、事后全被验证的房地产商，屈指可数。

李嘉诚算一个，而另一个则是潘石屹。

他不是神，却总能在疯狂中冷静、疯狂后离场。

这次，他之前关于楼市三大预言又开始一个个兑现。

在中国楼市几十年的演变中，真正有名气的“踩点大师”也就那两个，一个是深谙“不赚最后一个铜板”的李嘉诚，另一个则在内地，是潘石屹。

或许很多人对他的印象还停留在SOHO的地标建筑、频繁公开路面、颇具争议话题度。

但很少有人去重新检视：他的几次关键转折点，几乎都是正确的。

从甘肃农村闯出来的潘石屹，无背景、无资源、无原始资本，

潘石屹能在波涛汹涌的楼市反复逃顶，那靠的不是运气，

而是一种极度稀缺的能力：对数据敏锐、敬畏周期、狂热中敢于逆向决策，别人贪婪时他恐惧，别人犹豫时他已离场。

也正是因为如此，他才会比很多专家更直接、更贴近现实。

01、两次教科书级逃顶：一次海南，一次全国高点

潘石屹之所以成为楼市“预言家”，不是靠嘴，而是靠两次被载入行业历史的精准操作。

第一次，是1992年海南楼市泡沫。

也是中国房地产第一次真正意义上的疯狂。

全国资本涌进海南，炒地、炒楼花、炒合同，人人都想一夜暴富。

潘石屹没有被热浪冲昏头，他是用非常“接地气”的方法，摸到了最真实的供需信息，

小小海口，房地产公司多达1.8万家，

本地常住人口不过30万，人均规划报建面积超过50平方米，

而同期北京只有7平方米，

他看到那些数字的时候，

只说了一句很实在的话：没有真实需求撑着的供给就是泡沫，很快就会天塌。

行动比言语更果断。

1992年底到1993年初，他清空了海南所有项目、所有土地，带着资金北上。

后来的事情大家都清楚了：调控一下子，海南楼市瞬间崩盘。

海南楼市从最高价7500元/㎡一路跌到1997年的不足1000元/㎡，跌幅超过85%，烂尾楼，成千上万人血本无归。

而潘石屹，全身而退。

第二次，是2018年前后的全国楼市顶峰。

那几年，楼市火爆，房企冲规模、加杠杆、抢地王，全社会都认定房价永远会涨。

潘石屹曾经公开说过“全中国的房子太多了，不会永远涨下去的。”

这种话很刺耳，所有人都不买账。

但是潘石屹从来不是说说而已。

自2014年开始不再拿地、不再扩张，大幅度出售京沪主要资产、

上海海伦广场、静安广场、外滩地王股权、SOHO世纪广场、虹口SOHO、凌空SOHO……

几年套现300多亿。

每一次撤退都在调控收紧之前、行业风险爆发前的半年到一年。

这不是巧合。

从当年用橘子和香烟换数据，再到关注租售比、空置率、房企外债结构，

潘石屹的判断永远是靠真实的信息，

而不是情绪和幻想，看清泡沫，却敢于离场，才是最顶级的商业直觉。

02、2021年再抛三大判断，如今已逐一应验

2021年，全国楼市达到一个阶段性高点。

很多人已经准备迎接新一轮上涨，而潘石屹再次给出明确的判断。

放在今天看，不仅应验，而且今明两年大概率会进一步应验。

第一个判断：城市分化过度，核心与非核心差距越来越大

他当年用十二个字概括：量缩价稳，区域分化、结构升级。

翻译成人话就是：楼市再也不会同涨同跌，城市与城市，会彻底拉开差距。

这一点今年的“小阳春”展现的淋漓尽致。

中指研究院、国家统计局最新数据显示：

上海二手房终结了33个月的连续跌幅，3月成交超3.1万套，为近5年新高；

北京二手房网签环比大涨超140%，核心区价格率先企稳回升；

深圳二手网签环比大涨117%，市场活跃度明显回升；

杭州、南京、成都、武汉等强二线城市核心板块改善房成交明显回升。

而另一边，广大三四线城市依然冷清：房价还是阴跌，去化周期普遍超过30个月，即使放开限购、降低利率，也难有起色。

同是春天，一线城市人山人海，三四线城市门可罗雀，这不是个别现象而是全国楼市的新常态。

第二个判断：同一城市也分化，差房子会遇到“流动性危机”

潘石屹有句经典话：不是房价跌了，而是你这套房子没人要了。

今天的市场就是这句话的再版。

同一个城市，命运千差万别：

核心区、次新房、户型方正、配套成熟的房源成交快、议价小、业主惜售；

远郊区、老旧小区、户型差、采光弱、无学位的房源降价也难成交，挂牌几月无人问津。

以上海为例，内环内优质二手房成交周期仅一周左右，议价空间仅2%左右；

远郊刚需盘挂牌2三个月不带看，降10%都未必能出手。

北京深圳、广州几乎一个样子。

机构数据显示，现在核心城市的成交主力明显转向改善型产品，120㎡以上户型占比逐渐增加。

小户型、低品质、无亮点的刚需盘去化周期普遍拉长一倍以上。

房子的价值早已不看城市，而是看地段、品质、流动性。

差房子，正在慢慢变成“金融废资产”。

第三个判断，房子将消费品化，炒房时代彻底结束。

潘石屹的这三个判断，针对楼市底层逻辑：

房子回归消费品，投资炒房时代结束，买房买的是居住，不是增值。

今天，这已经是明码标价。

从顶层政策到市场行动，所有动作都在指向“居住属性”：

住建部全面推动“好房子”建设，提高采光、隔音、节能、智慧社区标准；

各地抓好老旧小区改造、城市更新，不再大水漫灌搞建设；

多地试点现房销售，坚决减配降标，保障居住权益；

保障房加快落地，侧重新市民、青年人，分流非刚需。

简而言之，房子变成“投资增值工具”，变成“长期耐用消费品”。

优质的房子住着舒服、溢价更高。

算上贷款利息、持有成本、折旧损耗，投资再难获得超额收益。

买车、买家电，重在使用而不是炒作。靠房子一夜暴富的时代终结了。

03、今明两年走势已清晰：分化只会更深

很多人对潘石屹的评价褒贬不一，喜欢的人佩服他的清醒，不喜欢的人反感他的高调。

抛开人性，以市场规律论事，

我们不得不承认，潘石屹对楼市周期的认识，比大多数人更接近。

前两次预言，都已成为现实。

现在他的另外三个判断都在一步步被市场验证。

今后两年的结果只会更加明显。

如果继续这样推演，未来楼市会非常接近日本90年代泡沫破裂后的走势：

• 有人口、有产业、有资源的核心城市、核心地段将不断修复并再创新高；

• 而人口持续流出，无支柱产业、无增长动能的中小城市将会一直徘徊在低位甚至再次下探。

楼市不存在永远的牛市，也不存在永远的一刀切答案，真正危险的是市场的下行。你还在用过去的逻辑去赌未来的结果。