房租开始上涨了，刚需急了！房价会不会“报复性”上涨？答案来了

最近，在微信和各大房地产论坛里，一直有一个说法热度很高：租金涨了，房价上涨还会远吗？

我在几个城市的业主群里扒拉了扒拉数据，发现一个有趣的事情——租金确实在悄悄上涨。但是这会不意味着房租要“报复性”地涨起来吗？

我的答案是：不一定。

01、租金下跌的真相：房价已经在"说话"

先说说，过去这几年发生了什么。

说到底，我所在城市里的租金就是个例子。四五年前，我这边小区里房子都是一方面的价格大概2500元/月，目前多数都不到2000元/月了。

跌了大概20%左右。

这不是个例，周边十几个小区都是这个样子。说白了，就是房价跌了，租金也就跟着下去了。这道理并不复杂——房子做投资，最重要的就是租金回报率——租金回报率越高，房子的投资就越有好处；反亦然。

当房价降了40%～50%，但租金降了却仅10%～20%，按数学道理算起来，租金实际上是调高了。

这就是为什么现在有部分的投资者蠢蠢欲动的原因。

02、公寓的"黄金时代"已经过去了

还记得以前那些号称“高收入”的公寓吗？基本上早就凉凉了。我记得东莞有一套二手房子说的45万公寓，月收入2000块钱，年收入能有5.4％的回报率.

相比之下，普通商品房的租金收入不足其半截，只有1.85％～2.05％左右的水平。

更夸张的是旅游地产。

如惠州海景房、温泉房，一套30万房子，月租1800块，年收入可以达到7％的收益率。

听起来确实能让人产生许多市场幻想，结果呢？投资者可能连本钱都回不来，就全赔掉了。

这说明什么？说明公寓真正意义上的增值，只有大城市才能体现。

我有个朋友在深圳买过一个公寓，2020年建的，36平米的户型，当时租金是5000块钱一个月，按这个租金收益，算下来当时大约是2.6%的租金回报率，而同年的商品房才1.2%~1.5%左右回报。

而如今的房子，约摸卖到125万，月租金降到了4700块钱，租金回报是4.5%，也高于当时的深圳平均商品房回报（2.07%）整整一倍。

所以现在回头看，大城市的公寓才是最“划算”的投资品。

03、租金回报率高于房贷利率，才值得持有

这里有一个很重要的分水岭：只有在租金回报高于房贷利率的时候，才可以勉强持有房子的。

为什么？因为过去房价最高的这几年，一线城市的租售比在1.1%左右，二线城市的租售比在1.8%左右，三线城市在2.05%左右。想要超过3%几乎是不可能的。

但现在的情况都变了。

房子相对于最高点跌40%～50%，所以房租回报率一路上扬。当然，房租确实也跌了，但房租的跌价幅度一般也只在10%～20%左右的。

这就意味着，房租真正在“变相地涨价”。

最典型的例子就是香港。那边的房租涨价特别厉害，房子也变成越来越贵了。

但是这是个特例，香港进来很多人才，香港又是面向世界市场的，在那里，你会发现，外资看到香港房价是下降的，全世界都在上升，因此投资者蜂拥而至。

04、一线城市租金开始反弹，但房价不一定跟风

中指研究院最新数据显示，一线城市的租金已经从跌转升了。

今年1—4月的环比上涨了0.05%，4月50个大中城市的平均房租达到227元／平米，比2023年上涨0.29%。

看到这房租上涨，不少人就开始疑问：房价会不会也跟着上涨？

我的答案是：不一定会。为什么呢？因为我国房地产市场现在也正处于一个调整周期。

房屋租金回升可以在一定程度上稳定房地产市场的走势，但不代表房价马上就会上涨。

有个有趣的现象要注意：城市经济发展差，租金回报率反而高。国内有一些城市的租金回报率达到3%以上，但这些城市整体经济发展情况一般，房价也一般。

这也说明有时高租金回报率反映的是房价洼地被严重高估，而不一定是房价要涨的一个信号。

05、保障房来了，租金压力会缓解

对于大城市的未来发展，我的判断是：租金大概率不会有太大变动。

最重要的原因是什么？——大范围的公租房建设。

公租房直面普通百姓的住房难问题，对房地产的租赁市场有压强的效果。公租房多了，商品房的房租压力就没有太大的增长可能性了。

而且，这是一个长期的、结构性的变化。

写在最后

租金上涨≠房价上涨，这是很多人容易混淆的地方。

租金的回暖确实是个积极信号，说明市场在逐步稳定。但房价能不能上涨，还要看人口流入、经济发展、政策导向等多个因素。