房价即将开启新一轮上涨，现在不买，年底又要多花几十万？

官方最新公布的最新房价数据已经出来了，我们也不急着下结论，先看看市场到底是涨了，还是继续跌。

国家统计局刚刚公布了4月份全国70个大中城市的房价数据。

看完这波数据，现在我最大的感受就是一句话：楼市现在不是全国都是一张图，那已经分割成了两个世。

一个是一线城市，另外一个则是大多数二三线城市。尤其是二手房市场已经分化明显，已经不是“略有差别”，而是肉眼可见的分层。

01、一线城市先抬头，二手房已经连续两个月正增长

先看最核心的一线城市，4月份一线城市二手房价格环比上涨0.4%，与3月份的跌幅持平，已经连续2个月呈现正增长。

具体来看：

• 上海：环比上涨0.7%

• 北京：环比上涨0.4%

• 深圳：环比上涨0.3%

• 广州：环比上涨0.2%

这个数据一出，很多人第一个反应就是：咋还是一线城市先涨？

其实一点都不意外，因为现在的楼市回暖，最先淋到雨的就是核心城市，尤其是人口大规模入城、产业做大做强、吸附性强、赚钱多的地方。

更有趣的是，在3月份是北京靠前，到4月份就上海领先了。4月份的时候，北京二手房环比上涨0.6%，而上海只有0.4%。4月份上海直接蹿到了0.7%的位置，而北京则下滑到0.4%了。

1个月的变化，说明一线城市都在修复，但是各地之间的政策、市场热度、成交节奏开始拉开距离。

02、上海为什么涨得更快？关键还是政策和成交

为什么上海这轮表现如此强劲？不是偶然，主要有两条原因：

第一，上海今年的小阳春真的火。

有不少“压线没下的刚需和改善的订单”，刚一进春就要候出来了，成交一放量，价格自然也就上来了。

第二，上海有政策加持。

今年2月底上海出台“沪七条”，限购也松绑了，对市场有很强的“急救针”作用。一出政策，有了信心、交易自然回温。

数据也说明问题。

3月份上海二手房成交31215套，是近5年成交新高；4月份略微有点回落但还是成交量达到了2.87万套，再造近几年四月份二手房单月成交新高。

这说明什么呢？说明上海不是“嘴上热”，而是真成交热，成交量稳得住，价格就有看头。

03、北京涨幅收窄，原因很现实：政策没跟上

再说北京。

北京4月份的二手房房价虽然也涨了0.4%，比起3月说到底还是下调幅度缩小，很简单，就是北京政策的“托底”力度不足。

和上海相比，北京今年新鲜出的这类松绑政策几乎没有，市场靠的是自身需求裹着，需求有，信心也逐渐放大，没有额外的政策托底，上涨的速度和力度自是慢一点、弱一点。

而差异，到5月就更加明显了。

我们直接来看日均成交量：

• 3月份：上海二手房日均成交1007套，北京日均成交641套；

• 5月截至17日：上海日均成交844套，北京日均成交441套。

简单粗暴地比较一下，上海从“高点”下来了约16.1%，而北京却下来了约31.2%。

这个差距很能说明问题。

上海没有刹车，是慢刹车，于是地基比较稳固；而北京却下来得快，说明小阳春的猛劲正在出来……如果后面北京还不出台什么更明确的政策动向的话，那成交也怕继续下滑的概率更大，价格上涨的趋势也怕动摇了。

我个人判断，三季度北京会还会有更松绑的政策出台，不然，市场的热度很容易跟不上下去。

04、二三线城市就没这么乐观了，还是在以价换量

说完一线城市，再说二三线城市，画风就完全变了。

4月份二线城市的二手房价格环比是下跌0.2%，三线城市也环比下跌0.3%，虽然要比3月三线城市还要收窄0.1个百分点，但是说到底还是跌。

再看上涨的城市数量，也能得到这样一个结论：市场回暖还真没有全面展开。

因为3月份全国70个城市的二手房价格环比回升的城市有13个，4月份降到了12个，少了一城，这就说明，真正回暖的还是只局限在少数所谓核心城市。

主要是一线城市和个别二线热点城市，很多的二线、三线城市呢？还在一个相当典型的状态里——以价换量。

房子不是卖不出去，而是降价、让利出得多，才会成交。

所以就看到有人说“‘楼市已经回暖了’”，但很仔细看一遍新闻，发现热闹的经常都是上海、北京、深圳、广州这些城市，放到其他城市，气氛一下子就冷下来了。

05、现在能不能说楼市，已经彻底止跌回稳？

我的答案是：还不能那么早下结论。

但有一点要承认，就是今年楼市的信心比去年好很多。虽然新房的总体销量还比不上去年，但二手房的表现已经十分出色了。

这个意味着什么？说明在经历了前几年房价的连续下行之后，一大批刚需和改善型买方已经能够慢慢接受这个价格区间了。

换个说法，市场不是没有买，是人们不再像以前一样恐慌了，镇定下来了，成交自然也就慢慢好了。

也在这背后，信心的恢复并不意味着市场已经全面“探底”。

再来看真正考验的点到了七八月份，因为这两个月是传统淡季，越热天越放假，看房子的人少，成交量自然会下来。

每年到这个季节，楼市都会迎来一次温度下降。

所以说七八月份最重要。

如果一、二线城市在淡季里成交量还是比较上量的话，价格还能继续看稳上行的话，这种行情大底下来了，后面回暖就有机会从一线城市叠证到二线来。

而如果一、二线城市在淡季成交量明显下跌，价格也有松动的话，那说明目前这轮回暖也仅仅是小阳春加上政策刺激的反脆弱式反弹，还不是大底的真底。

写在最后：

现在楼市确实有回暖迹象，但离全面上涨还有距离。真正聪明的人，不是被行情牵着走，而是看懂趋势之后，再决定要不要上车。