高盛发声：美联储降息影响不了中国楼市，房价真正底部在2027年！

这两年，很多人都在等一个信号：美联储降息，全球资金环境转松，中国楼市是不是也要跟着回暖？

可是想要楼市回暖，并没有这么简单。

近来国外利率有所波动，国内贷款利率也在下降之中，认房不认贷、降低首付比例以及对存量房贷进行调整等一系列政策相继出台。

一线城市的房地产市场短暂地热了起来，二手房成交量也一度上涨了，但是热度并没有持续多久就消失了。

这就说明了一个问题：降息可以降低月供，却未必能让人重新产生买房冲动。

而国际经济大拿高盛的判断则是：中国的房地产市场真正完成筑底大概需要到2027年左右。

这个结论听起来有些悲观，但如果把楼市的问题拆开看，就会发现，影响房价的从来不只是利率。

01、利率还能降多少，买房信心却不是利率问题

以前楼市不景气的时候，大家的第一反应就是：得降低利率。

贷款利率下降之后，月供变少，购房成本也随之降低，所以理论上买房的人会增多。但是实际上，现在有很多家庭并不买房，并不是因为每月多了几百块钱的还款压力，而是为了规避收入、工作以及未来的不确定性。

比如贷款100万，期限30年的情况下，如果把利率降低0.25个百分点的话，那么每月还款额就会少一百多元。

但是对于一套价值数百万的房子来说，这样的差别是不能够影响到这个家庭的选择的。

尤其是在经历了房价调整、房企风险和交付焦虑之后，购房者的心态已经变了。

过去人们担心的是“现在不买，将来会后悔”，而现在的担忧则是“买了之后还会不会继续下跌”。

这不是利率能够单独解决的问题。

居民部门的杠杆率已经很高了，许多家庭背上房贷之后，消费能力就会大打折扣。年轻人不会轻易地去借钱，而中年的人则很注重自己的现金流安全。

对他们而言，房贷利率低一些当然是好的，但是收入是否能保持稳定才是决定他们是否要买房的主要因素。

因此，货币供应量的作用在逐渐减弱。它可以减轻负担，但是不能凭空产生购买力；可以保持市场的稳定，但是不能马上恢复信心。

02、房贷贴息是及时雨，但不是楼市万能药

既然单纯降息的效果越来越弱，政策就开始从“降低利率”转向“直接补贴”。

比如10月1日起的房贷贴息1%政策，比如在符合要求的情况下，首套房购房者可以获得一定的商业房贷补贴，补贴的时间以及贷款的额度都有具体的规定。

对于一般的刚需用户而言，在总价不高的情况下，面积适中的一套自住房可以享受到比较大的利息节省。

但这项政策并不是所有人都能享受到，建筑面积不超过120㎡，房屋总价不超过150万，就卡掉了一大堆人。

因为一线城市的主流房源价格，一般都远远超过政策限制的价格，而真正能够满足条件的，则主要是普通二三线城市和三四五线城市的刚需住宅。

这意味着，房贷贴息更像是一次定向托底，而不是全面刺激。

主要服务对象是刚刚参加工作的新市民、普通的工薪阶层以及真正需要住房的人，并不是投资客，也不是买大户型、豪宅或者高价改善型住宅的人。

政策可以使得符合要求的人少付一些利息，但是不能够解决购房者的三个主要问题：

第一，该城市是否有持续的人口流入；第二，家庭收入是否可以负担起长期的按揭；第三，这套房子以后好租出去或者出售吗？

如果这三个问题没有答案，单纯便宜一点利息，仍然很难让人下定决心。

03、楼市最大的压力，早就不只是融资成本

现在的房地产市场，正在面对几个长期变化。

人口增长速度减慢了，结婚、生育的人数也在减少，城市化的进程也由以前的快速推进转为现在的缓慢进行。

新的购房需求在逐渐减少，这是一个不得不承认的事实。

以前，一家人在买房子的时候，一般会涉及到结婚、生子、提高生活质量等多方面的考虑。

如今年轻人结婚生育的速度变慢了，一些家庭把购房的时间往后推，有的则选择租房子住。买房的人变少之后，市场也就很难恢复到以前那种普涨的状态了。

与此同时，房子的金融属性也在下降。

以前的房子除了可以住之外，还可以当作最安全的投资。现在越来越多的购房者在考虑租金回报率、持有成本以及转售困难度。

房价不上涨的话，物业费、装修费、贷款利息等等各项开支也不会减少，那么投资房产的诱惑力也就降低了。

更重要的是，楼市分化已经成为常态。

有产业、有就业、有教育医疗资源的核心城市，房子还是有人买的；远郊新区、人口持续外流的县城，即使利率很低，也未必能够吸引到足够的买家。

未来的楼市，不会再是“全国一起涨”或者“全国一起跌”，而是城市分化、板块分化，甚至于小区之间的房价都会有很大的差异。

04、2027年是不是底部，普通人该怎么看？

高盛给出的2027年，只能看作一种基于经济、人口、债务和居民资产负债表的判断，并不是一个精确到某一天的答案。

市场的底部并不是一个统一的时间点。

核心城市的房价可能会先企稳，而普通城市的房价还会继续下跌；好的小区会成交，但是边缘地带的房子仍然在降价。

因此，普通人没必要把所有决定都押在“2027年”这一个年份上。

如果是为了满足基本居住需求而购房的话，那么工作稳定、收入也相对较高的话，那么就可以把目光放到城市的整体情况、交通便利程度以及房屋的质量上，而不需要去追求最低的价格。

手上有多套房的话，特别是人口外流地区投资的房子，要仔细考虑持有成本的问题。

房子多了，并不代表财富就多了，卖不出去、租不出去还要继续还贷款的房子，反而会成为家庭的负担。

至于美联储降息还是加息，它能影响全球资金流向，却不能决定每一个城市的房价。中国楼市真正的转折点，最终还是取决于人口、产业、收入和信心。

降低利率可以让市场有喘息的机会，而贴息则可以帮助部分人减轻负担，但是要使房地产市场摆脱目前的困境，还是需要一段时间来解决之前积累下来的问题。

对一般家庭而言，目前最要紧的是保有现金流、选择合适的城市，并且购买能够负担得起并且可以居住的房子。

毕竟，市场什么时候见底没人能精准预言，但一个家庭能不能扛过周期，账本会给出最诚实的答案。